Lead
Três décadas após a promulgação da Lei 9.307/1996, o juízo arbitral consolida-se como via preferencial para resolução de litígios de alta complexidade patrimonial — incluindo disputas sobre valor de imóveis em inventários, divórcios e desapropriações. O seminário realizado pela FGV Justiça, em 28 de maio de 2025, no Rio de Janeiro, reuniu operadores do direito para balanço crítico do instituto, reacendendo o debate sobre a qualidade técnica das provas periciais admitidas nos procedimentos arbitrais.
Contexto
A arbitragem imobiliária opera em espaço normativo distinto do processo civil estatal, mas as exigências de prova não são menos rigorosas. O árbitro — frequentemente um advogado ou engenheiro de notória especialização — depende integralmente da qualidade do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) ou do laudo de avaliação para formar seu convencimento sobre o valor de bem imóvel controvertido. Diferentemente do juízo comum, onde o magistrado pode determinar prova pericial de ofício (art. 370 do CPC/2015), o tribunal arbitral tende a conferir peso decisivo à prova técnica já carreada pelas partes.
Nos processos de inventário extrajudicial com bens imóveis, separação consensual e ações revisionais de aluguel conduzidas via câmara arbitral, a ausência de um laudo metodologicamente fundamentado expõe a parte a desvantagem probatória irreversível. O árbitro não está vinculado ao princípio do impulso oficial da mesma forma que o juiz togado; logo, a preclusão das oportunidades de produção de prova técnica é mais severa e dificilmente sanável em sede de impugnação à sentença arbitral (art. 33 da Lei 9.307/1996).
Além disso, a homologação judicial da sentença arbitral — quando envolver imóvel objeto de partilha ou adjudicação — exige que o valor atribuído ao bem guarde coerência com o mercado, sob pena de questionamento pelos herdeiros preteridos ou pelo Fisco estadual no momento do recolhimento do ITCMD. A defasagem entre o valor declarado na câmara arbitral e o valor de referência adotado pela Fazenda Estadual é fonte recorrente de autuações fiscais pós-homologação.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) estabelece que toda avaliação deve explicitar o método adotado, os critérios de homogeneização e os limites de validade das conclusões. No contexto arbitral, essa exigência ganha caráter probatório reforçado: o laudo que não demonstra aderência metodológica pode ser impugnado como prova tecnicamente insuficiente, com base no art. 436 do CPC/2015, aplicado subsidiariamente ao procedimento arbitral por força do regulamento das câmaras e da própria Lei 9.307/1996.
Para imóveis urbanos residenciais e comerciais, o método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2) continua sendo o de maior aceitação em câmaras arbitrais de perfil imobiliário. Contudo, imóveis atípicos — galpões logísticos, imóveis rurais produtivos, empreendimentos em construção — demandam combinação com o método da renda (NBR 14.653-4) ou o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3), e a ausência dessa complementação é argumento recorrente de nulidade levantado pela parte adversa.
O risco prático mais relevante identificado em laudos submetidos a procedimentos arbitrais é a utilização de amostras com baixo grau de homogeneidade sem a devida fundamentação estatística. A NBR 14.653-2 exige, no nível II de precisão, coeficiente de variação máximo de 30% na amostra após homogeneização. Laudos que apresentam amostras dispersas sem tratamento por regressão ou sem justificativa técnica explícita são vulneráveis a perícias de contestação produzidas pela parte contrária, enfraquecendo a posição do cliente que os apresentou.
Ainda, a vigência de trinta anos da Lei 9.307/1996 não eliminou a ausência de padronização técnica nas câmaras arbitrais para aceitação de laudos avaliatórios. Diferentemente das perícias judiciais, sujeitas à fiscalização do juízo e à possibilidade de esclarecimentos determinados de ofício, o laudo arbitral precisa ser autossuficiente e blindado contra impugnação desde sua primeira versão. Isso eleva o padrão de exigência técnica e reduz a margem para complementações posteriores.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo em câmaras arbitrais imobiliárias tanto como árbitro técnico quanto como assistente da parte, e posso afirmar: a principal fragilidade dos laudos que chegam nesses procedimentos não é a conclusão de valor — é a ausência de rastreabilidade metodológica. O árbitro que tem formação jurídica, mas não domina a NBR 14.653, vai julgar pela coerência interna do documento, não pela correção do método. Um laudo mal estruturado perde não porque está errado, mas porque parece fraco.
Com os trinta anos da Lei 9.307/1996 e a crescente adesão de câmaras especializadas em direito imobiliário, a tendência é que mais inventários, dissoluções de sociedade conjugal e disputas locatícias migrem para o juízo arbitral nos próximos anos. Para o advogado que atende esse público, ter um PTAM produzido por profissional com acumulação de registros técnicos — avaliador, corretor, arquiteto e advogado — não é diferencial de marketing: é estratégia processual.