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O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro pautou para 8 de setembro o julgamento que definirá a titularidade operacional do Campo de Golfe Olímpico (COG), localizado na Barra da Tijuca. O cerne da controvérsia está na validade — ou não — da permanência da permissionária CRF Empreendimentos na gestão do imóvel público após o término formal do prazo de cessão de uso, impasse que coloca a Prefeitura do Rio em rota de colisão direta com o ente privado e com potenciais interessados no equipamento.
Contexto
A cessão de uso é instrumento de Direito Público pelo qual o ente estatal transfere a terceiro o exercício de faculdades sobre bem dominical ou de uso especial, sem transmitir a propriedade. Findo o prazo contratual, a permanência do cessionário sem novo título jurídico configura, em regra, detenção precária — situação que fragiliza qualquer investimento realizado pelo ocupante e impede a regularização de benfeitorias para fins de indenização.
O caso afeta diretamente processos em que o imóvel eventualmente figure como ativo patrimonial: inventários com bens públicos cedidos a pessoas jurídicas, ações de dissolução societária envolvendo permissionárias de infraestrutura esportiva e desapropriações indiretas são os campos processuais mais sensíveis. A definição de quem detém a posse jurídica — e em que qualidade — é pressuposto lógico de qualquer avaliação patrimonial com efeitos obrigacionais.
Além disso, a discussão sobre bens erguidos em áreas de cessão de uso ressurge com frequência em ações revisionais de aluguel e renovatórias, quando o locatário-permissionário tenta incluir benfeitorias no fundo de comércio. Sem título vigente, esse argumento perde consistência jurídica e avaliativa.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, um equipamento como o COG enquadra-se, primariamente, no método da renda (NBR 14.653-4), dado que sua exploração econômica é mensurável por receitas de uso, eventos e concessões comerciais. Subsidiariamente, aplica-se o método evolutivo (NBR 14.653-2), compondo o valor do terreno — aqui inalienável, pois público — com o custo depreciado das benfeitorias implantadas pelo permissionário.
O ponto crítico avaliativo é justamente a dissociação entre valor do terreno e valor das acessões: quando a cessão de uso se extingue, as benfeitorias em regra revertem ao poder público sem indenização, salvo cláusula contratual expressa ou decisão judicial em sentido contrário. Essa premissa altera radicalmente o valor de mercado do empreendimento para o ocupante privado — reduzindo-o, na prática, ao valor residual dos equipamentos removíveis e ao fundo de comércio remanescente.
A NBR 14.653-1 exige que o laudo declare expressamente os direitos reais e obrigacionais incidentes sobre o bem avaliando. Laudos elaborados durante a pendência deste julgamento devem registrar a incerteza jurídica como fator de risco, com impacto quantificado no grau de fundamentação e precisão (arts. 8 e 9 da norma). Ignorar esse passivo jurídico em avaliação para inventário ou partilha configura falha técnica grave e potencial responsabilidade civil do avaliador.
Do ponto de vista processual, eventual decisão do TJ-RJ que reconheça a nulidade ou a ineficácia da permanência da CRF Empreendimentos produzirá coisa julgada oponível em futuras ações de desapropriação indireta ou reintegração, vinculando o valor de mercado atribuível ao ocupante a parâmetros substancialmente inferiores aos que seriam admissíveis com título vigente.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há mais de duas décadas em avaliações de imóveis com vínculos públicos — concessões, permissões, cessões de uso — e posso afirmar que este é o tipo de processo que mais gera laudos tecnicamente equivocados: o avaliador ignora a natureza jurídica do título de ocupação e trata o bem como se fosse propriedade plena do explorador privado. O resultado é um PTAM superavaliado que não sobreviverá ao crivo judicial.
Se você está patrocinando inventário, divórcio ou desapropriação envolvendo imóvel em área pública cedida — seja campo de golfe, marina, clube ou equipamento esportivo —, o laudo precisa ser elaborado por quem domina simultaneamente a NBR 14.653, o Direito Administrativo e o Direito Imobiliário. Esse é exatamente o perfil técnico que o PTAM Automático mobiliza antes de qualquer emissão de laudo nessa categoria.