Lead
A 7ª Câmara Cível reconheceu a possibilidade de redirecionar cobranças condominiais diretamente aos proprietários das unidades, fundamentando-se no caráter propter rem da obrigação — aquela que adere ao bem e acompanha o titular independentemente de quem o adquiriu. A decisão, no entanto, impôs condição expressa: antes de qualquer constrição patrimonial, os condôminos devem ser regularmente citados, preservando contraditório e ampla defesa conforme o art. 5º, LV, da Constituição Federal e os arts. 238 e seguintes do CPC/2015.
Contexto
A obrigação condominial é classificada como propter rem porque se transmite automaticamente com a titularidade do imóvel — regra positivada no art. 1.345 do Código Civil, que responsabiliza o adquirente pelas dívidas condominiais anteriores à transferência. Isso significa que inventários, separações e divórcios que envolvam unidades em condomínio carregam consigo eventuais débitos, independentemente de quem os contraiu. Para o advogado que atua nessas searas, ignorar esse passivo no processo de avaliação e partilha é risco concreto de responsabilidade posterior.
O que muda com esse posicionamento é o rito: o condomínio não pode simplesmente requerer o bloqueio de ativos do proprietário sem que ele figure, com regular citação, no polo passivo da execução ou do incidente de redirecionamento. Execuções condominiais que hoje tramitam com penhora direta sobre contas de condôminos não citados ficam vulneráveis a nulidade processual por cerceamento de defesa — argumento que pode ser levantado em sede de embargos à execução ou exceção de pré-executividade.
Processos de inventário e de dissolução conjugal são os mais expostos. Quando o espólio ou o casal figura como proprietário de unidade condominial inadimplente, o crédito do condomínio integra o passivo a ser quitado antes da partilha (art. 796, CPC/2015). A ausência de PTAM atualizado que inclua análise do passivo propter rem compromete a liquidez do bem na divisão.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a existência de dívidas propter rem afeta diretamente o valor de mercado da unidade e, por consequência, o laudo de avaliação exigido em inventários, dissoluções e desapropriações. A NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), item 8.2, ao tratar dos fatores que influenciam o valor, menciona explicitamente as características jurídicas do bem — e dívidas que acompanham a propriedade constituem ônus real a ser considerado na composição do valor de mercado ou do valor em liquidação forçada.
No método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-1, item 8.2.1), a presença de passivo condominial relevante justifica fator de homogeneização negativo, reduzindo o valor unitário do imóvel em relação a paradigmas sem restrições. Já em avaliações para garantia ou para partilha judicial, o avaliador deve segregar o valor líquido (valor de mercado menos o passivo propter rem), evitando que a parte beneficiada na partilha receba um ativo sobrevalorizado que, na prática, está onerado.
O risco prático para o advogado é duplo: (a) requerer avaliação sem instruir o avaliador sobre a existência de débitos condominiais, gerando laudo impugnável por omissão de ônus; (b) homologar partilha com base em valor bruto quando o passivo propter rem deveria ter sido abatido, expondo o cliente a futura execução sobre bem que recebeu como herança ou meação. Em desapropriações, o expropriante pode deduzir débitos propter rem do valor indenizatório, o que exige contraprova pericial robusta.
A exigência de citação prévia fixada pela câmara também tem reflexo avaliatório: enquanto o redirecionamento não é formalizado, o passivo permanece como contingência, categoria que a NBR 14.653-1 (item 3.14) distingue de obrigação certa. Laudos de due diligence devem registrar essa contingência com estimativa de probabilidade e impacto, nos moldes do CPC/2015, art. 473, §3º, aplicável à prova pericial.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há décadas na confluência entre o direito e a engenharia de avaliações, e essa decisão ilustra com precisão o problema que vejo em boa parte dos inventários que chegam ao meu escritório: o advogado fecha o arrolamento de bens sem verificar o extrato condominial atualizado, e o perito avalia o imóvel como se ele estivesse livre de ônus. Meses depois, o herdeiro recebe uma execução propter rem referente a débitos que existiam antes da partilha — e o laudo que embasou o acordo não disse uma palavra sobre isso.
Minha recomendação objetiva: antes de qualquer avaliação judicial de imóvel em condomínio, exija do síndico ou da administradora a certidão de débitos condominiais com referência expressa ao período e ao CPF/CNPJ do titular. Instrua o avaliador a consignar, no campo 'situação jurídica' do laudo (NBR 14.653-2, item 9.3), a existência ou ausência de passivo propter rem. Isso transforma o PTAM em prova robusta e blindada contra impugnação por omissão de ônus reais.