Mercado paulistano registra polarização entre segmentos em 2025
Lead: O setor imobiliário da capital paulista apresenta desempenho assimétrico entre segmentos: enquanto edifícios corporativos classe A/AAA e galpões logísticos operam com taxas de vacância em queda, o estoque residencial voltado à classe média enfrenta absorção lenta, conforme diagnóstico apresentado na reunião da Vice-Presidência de Inteligência e Tecnologia Urbana (VPITU) do SECOVI-SP.
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Comparativo de desempenho por segmento — São Paulo (referência 2025)
| Segmento | Tendência de Demanda | Vacância | Observação | |---|---|---|---| | Escritórios A/AAA | ▲ Alta | Redução | Reaquecimento pós-pandemia consolidado | | Galpões Logísticos | ▲ Alta | Redução | Expansão e-commerce e nearshoring | | Residencial Médio Padrão | ▼ Estagnação | Elevação | Pressão de renda e restrições de crédito | | Residencial Alto Padrão | → Estável | Estável | Demanda preservada por público descorrelacionado de crédito |
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Análise técnica — Implicações para avaliação conforme NBR 14.653
Aplicação do Método Comparativo Direto (NBR 14.653-2, item 8.2): A polarização entre segmentos exige que o engenheiro avaliador delimite com rigor a amostra de dados de mercado. Em laudos de imóveis comerciais corporativos, a escassez de transações comparáveis em edifícios AAA pode justificar a adoção complementar do Método da Renda (NBR 14.653-1, item 8.2.4), capitalizando o fluxo de locação pelo cap rate setorial vigente. Para galpões logísticos, recomenda-se atenção ao atributo de especificação técnica (pé-direito, capacidade de piso, docas), que impacta diretamente os fatores de homogeneização.
Residencial de média renda — ajuste de liquidez: A retração na absorção desse segmento impõe ao avaliador a necessidade de aplicar fator de liquidez na formação do valor de mercado, especialmente em laudos com finalidade de garantia bancária (alienação fiduciária). A NBR 14.653-2 não quantifica o fator diretamente, mas o item 9.2 admite sua justificativa fundamentada quando há evidência de mercado com desequilíbrio entre oferta e demanda. Recomenda-se registrar no laudo o índice de absorção mensal da região como dado de suporte.
Entraves urbanísticos como atributo de valor: Restrições de zoneamento e coeficientes de aproveitamento limitantes devem ser tratados como variável qualitativa nos modelos de regressão ou como elemento de homogeneização nos métodos diretos. O avaliador deve consultar o Quadro 7B do Plano Diretor Estratégico de SP (Lei 16.050/2014) para identificar o potencial construtivo do terreno e seu reflexo no valor unitário do metro quadrado de área adicional.