Mercado de Galpões Logísticos em Foco: Reflexos na Avaliação de Imóveis Industriais
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Em reunião técnica realizada em 23 de junho de 2025, a Vice-Presidência de Gestão Patrimonial e Locações (VPGPL) do SECOVI-SP reuniu entidades representativas e operadores do mercado para debater as transformações estruturais no segmento de imóveis logísticos — classe de ativos cujos critérios de avaliação são regidos pela NBR 14.653-4 (Imóveis Rurais) e, para fins de uso industrial/logístico, pela NBR 14.653-2 combinada com diretrizes da ABNT NBR 14.653-1.
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Panorama do Segmento Logístico
| Indicador | Referência | Observação | |---|---|---| | Taxa de vacância galpões AAA (SP) | ~8,5% (1T25) | Pressionada por e-commerce e last-mile | | Absorção líquida nacional | Positiva consecutiva (5 tri) | Expansão de condomínios logísticos | | Ticket médio locação (R$/m²) | R$ 22–30/m² (CBRE/JLL) | Varia por localização e especificação | | Prazo médio de contratos BTS | 10–15 anos | Impacto direto na renda capitalizada |
> Fontes: CBRE, JLL, SiiLA Brasil — compilação referencial para avaliações.
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Análise Técnica para Avaliação de Ativos Logísticos
Método aplicável — NBR 14.653-2 e Capitalização de Renda
Para galpões logísticos classe A e AAA, a NBR 14.653-2 admite o Método da Capitalização da Renda como abordagem primária quando há contratos ativos com locatários âncora. O avaliador deve identificar a renda bruta potencial (RBP), deduzir vacância estimada, despesas operacionais e aplicar a taxa de capitalização (cap rate) compatível com o segmento — atualmente na faixa de 8,5% a 11,5% a.a. para ativos prime em São Paulo e entorno. O valor do imóvel resulta da equação: V = NOI / Cap Rate, onde NOI é o resultado operacional líquido anualizado.
Método Comparativo como sanidade do resultado
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (NBR 14.653-2, item 8.1) deve ser utilizado como verificação cruzada, exigindo amostra mínima de elementos comparativos com homogeneização por fatores de localização (distância a eixos viários, acesso a rodovias), tipologia construtiva (pé-direito, piso industrial, docas) e idade efetiva. Em mercados com baixa liquidez de transações, o método involutivo pode ser acionado para terrenos ainda não desenvolvidos dentro de condomínios logísticos.
Pontos de atenção no laudo
A movimentação setorial discutida pelo SECOVI-SP reforça a necessidade de o avaliador documentar, no PTAM, as premissas macroeconômicas adotadas — especialmente quanto ao crescimento do e-commerce, expansão de infraestrutura rodoviária e demanda por last-mile. A NBR 14.653-1 (item 10.2) exige que fatores exógenos relevantes ao valor sejam explicitados no campo de pressupostos e ressalvas, protegendo o profissional responsável tecnicamente e conferindo rastreabilidade ao parecer.