Sabesp passa a ressarcir investimentos em saneamento de empreendimentos HIS
Lead: Após mais de dois anos de negociação institucional junto à Agência Reguladora de Saneamento e Energia do Estado de São Paulo (Arsesp), o Secovi-SP e a Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) formalizaram a obrigatoriedade de ressarcimento, pela Sabesp, dos investimentos em infraestrutura de saneamento realizados por incorporadoras em empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS).
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Impacto econômico na viabilidade do empreendimento
O ressarcimento de redes de água e esgoto representa custo indireto relevante na composição do Custo Unitário Básico (CUB) e no orçamento de obras HIS. Sem a recuperação desses valores, o fluxo de caixa do empreendimento era onerado de forma permanente, comprometendo o enquadramento financeiro exigido pelos programas habitacionais federais.
| Item de Infraestrutura | Situação Anterior | Situação Atual | |---|---|---| | Rede de abastecimento de água | Custo não ressarcível | Ressarcimento garantido pela Sabesp | | Rede coletora de esgoto | Custo não ressarcível | Ressarcimento garantido pela Sabesp | | Prazo de negociação regulatória | — | +24 meses (Arsesp) |
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Análise técnica: reflexo na avaliação de empreendimentos HIS
Na metodologia de avaliação de empreendimentos de incorporação, disciplinada pela NBR 14.653-4 (Avaliação de empreendimentos), o método da análise de investimento (fluxo de caixa descontado) deve incorporar todos os desembolsos de infraestrutura como saídas no cronograma de obra. Com a garantia de ressarcimento pela Sabesp, esses valores migram da coluna de custos irrecuperáveis para entradas futuras no fluxo, alterando diretamente a TIR e o VPL do empreendimento avaliado.
Para o avaliador, é recomendável registrar em laudo o cenário regulatório vigente e documentar o direito ao ressarcimento como ativo contingente, especialmente em avaliações para fins de garantia (NBR 14.653-2, item 8.2) ou para análise de viabilidade de crédito imobiliário. O não reconhecimento desse crédito pode resultar em subavaliação do patrimônio líquido do empreendimento.
Além disso, em laudos de empreendimentos HIS situados em áreas de expansão urbana — onde a ausência de rede pública é frequente —, recomenda-se incluir cláusula específica sobre infraestrutura de saneamento no campo de pressupostos e ressalvas do PTAM, indicando se o ressarcimento já foi formalizado contratualmente com a concessionária ou se ainda está em fase de aprovação de projeto junto à Arsesp.