IA aplicada a loteamentos entra na pauta do SECOVI-SP
Lead: Em reunião do Comitê de Desenvolvimento Urbano realizada em 09 de junho, o SECOVI-SP e a AELO (Associação das Empresas de Loteamentos e Operações Urbanas) colocaram em debate o uso de soluções de inteligência artificial voltadas ao setor de loteamentos urbanos — tema de crescente relevância para avaliadores que atuam com empreendimentos em expansão territorial.
Contexto: o que muda para o avaliador de loteamentos?
A adoção de IA no desenvolvimento de loteamentos impacta diretamente a qualidade e a disponibilidade de dados de mercado, variável crítica para a aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme previsto na NBR 14.653-2 (item 8.2). Ferramentas automatizadas de coleta, precificação e análise de viabilidade tendem a ampliar o volume de transações registradas em banco de dados, favorecendo a homogeneização de amostras em glebas e terrenos urbanos.
Análise técnica: NBR 14.653-2 e grau de precisão
Ao avaliar lotes integrantes de empreendimentos com suporte de plataformas digitais, o engenheiro avaliador deve atentar para o grau de fundamentação exigido na NBR 14.653-2 (Tabela 1). Com maior disponibilidade de dados gerados por sistemas de IA, torna-se viável atingir o Grau III de fundamentação — que exige mínimo de 12 dados de mercado efetivamente utilizados e amplitude de variação dos fatores dentro dos limites normativos. Em termos práticos: se uma plataforma fornece 30 transações comparáveis em raio de 1.000 m, o avaliador pode aplicar regressão linear múltipla com variáveis como testada, área, distância ao polo gerador de tráfego e infraestrutura disponível, elevando o rigor estatístico do laudo.
Implicação para PTAMs de glebas urbanizáveis
Para avaliações de glebas com potencial de loteamento, recomenda-se complementar o Método Comparativo com o Método da Evolução do Custo (NBR 14.653-2, item 8.3) sempre que houver benfeitorias de infraestrutura (meio-fio, pavimentação, rede de drenagem). A automação de dados via IA reduz o risco de viés amostral, mas não substitui o julgamento técnico do engenheiro na ponderação de fatores locacionais e urbanísticos. O PTAM deve registrar explicitamente a fonte dos dados utilizados, indicando se originados de plataformas automatizadas, conforme boas práticas de rastreabilidade documental.