Mercado imobiliário debate novas regras fiscais e efeitos na avaliação de imóveis
Lead: O Imobicom, realizado em 4 de agosto de 2025 em Campinas, reuniu especialistas do setor imobiliário para discutir as mudanças no ambiente fiscal brasileiro e seus desdobramentos práticos sobre a precificação e a gestão de ativos imobiliários, conforme divulgado pelo SECOVI-SP.
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Contexto setorial e reflexos na avaliação
Alterações na estrutura tributária incidente sobre transações imobiliárias afetam diretamente variáveis utilizadas na composição do valor de mercado durante laudos avaliatórios. Para o engenheiro avaliador, o ponto crítico está na correta identificação dos custos de transação líquidos que compõem o preço efetivo praticado nas amostras coletadas para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, disciplinado pela NBR 14.653-2:2011 como método prioritário para imóveis urbanos.
Quando a carga tributária sobre a transferência de imóveis é alterada, os preços observados no mercado secundário tendem a incorporar esse custo de forma assimétrica — ora pelo vendedor, ora pelo comprador — distorcendo a homogeneização das amostras. O avaliador deve, portanto, verificar se os dados de mercado coletados no período de transição refletem o regime tributário anterior ou o novo, ajustando o fator de homogeneização correspondente antes de aplicar tratamento estatístico (regressão linear ou método de fatores, conforme item 8.2 da norma).
Nos casos em que a escassez de amostras comparáveis inviabilizar o método direto — situação possível em mercados locais ainda sem precificação estabilizada sob as novas regras —, a NBR 14.653-1 admite a adoção subsidiária do Método da Renda ou do Método Evolutivo. No Método Evolutivo, a composição do valor pelo CUB/m² (SINDUSCON regional) e pelo fator de comercialização deve ser revisada considerando eventuais alterações no custo de incorporação decorrentes da nova estrutura fiscal sobre insumos e serviços da construção civil.
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Recomendação prática para laudos em elaboração
Para PTAMs com data de referência posterior ao início das discussões regulatórias, recomenda-se:
- **Registrar explicitamente** no campo de premissas do laudo o regime tributário vigente na data-base da avaliação;
- **Anotar** se as amostras utilizadas foram transacionadas sob regime anterior, aplicando ressalva metodológica;
- **Acompanhar** os boletins do SECOVI-SP e do SINDUSCON para atualização dos indicadores de mercado (CUB, INCC e FipeZAP) à medida que o novo ambiente fiscal se consolide.
Essas práticas estão alinhadas ao item 6.3 da NBR 14.653-1, que exige transparência na descrição das condições de mercado vigentes na época da avaliação.