Setor Imobiliário Pressiona por Prazos nas Novas Obrigações Fiscais
Lead: O Secovi-SP assinou manifesto conjunto liderado pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) solicitando extensão de prazos para adequação às novas obrigações fiscais, citando instabilidade regulatória e ausência de padronização normativa como entraves operacionais ao setor imobiliário.
Contexto Regulatório
A ausência de uniformidade nas exigências legais gera incerteza nos contratos de compra, venda e locação, afetando diretamente a formação de laudos e pareceres técnicos. Para empresas que produzem PTAMs em larga escala, a volatilidade normativa representa risco de retrabalho metodológico e revisão de premissas adotadas em avaliações já protocoladas.
Análise Técnica — NBR 14.653
Segundo a NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais) e a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos), o laudo de avaliação deve registrar explicitamente as condições de mercado vigentes na data de referência, incluindo o quadro regulatório aplicável. Mudanças fiscais que alterem o custo de transação — como variações em alíquotas de ITBI ou encargos sobre receita de incorporação — devem ser tratadas como fatores exógenos na análise de homogeneização pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM).
Em cenários de instabilidade normativa, recomenda-se que o avaliador: (1) registre no campo de ressalvas a data-limite de validade das premissas fiscais utilizadas; (2) adote intervalo de confiança mais conservador na estimativa do valor de mercado; e (3) sinalize expressamente qualquer impacto potencial sobre o fator de comercialização quando aplicável ao Método da Renda.
Para empresas com carteira de laudos recorrentes, a indefinição de prazos de adequação aumenta o risco de defasagem entre a data do parecer e o momento da transação, exigindo cláusulas de revisão periódica alinhadas ao item 8.2.1.1 da NBR 14.653-2, que trata da validade temporal das avaliações.