Mercado imobiliário do interior paulista resiste à Selic, mas aguarda definições macro
Lead: Levantamento trimestral conjunto entre Secovi-SP e SindusCon-SP consolidou dados de lançamentos e velocidade de vendas — tanto em incorporações verticais quanto em loteamentos horizontais — abrangendo 42 cidades do interior paulista e da Baixada Santista, com a taxa Selic elevada apontada como principal fator de compressão da demanda no período.
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Panorama regional por segmento
| Segmento | Abrangência | Principal entrave apontado | |---|---|---| | Vertical (apartamentos) | 42 municípios — interior SP + Baixada Santista | Custo de financiamento (Selic) | | Horizontal (loteamentos) | 42 municípios — interior SP + Baixada Santista | Incerteza sobre cenário eleitoral | | Consolidado regional | Interior paulista | Indefinição sobre arcabouço fiscal |
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Análise técnica — aplicação na NBR 14.653
Para avaliações de imóveis situados nas praças mapeadas pelo levantamento, o avaliador deve observar que a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) recomenda a coleta de dados de mercado em período recente, preferencialmente dos últimos 12 meses, e exige que variáveis macroeconômicas — como a taxa referencial de financiamento — sejam explicitadas no relatório quando influenciarem significativamente a formação de valor. Em mercados onde a oferta de lançamentos cresce, mas a velocidade de vendas recua por pressão do custo do crédito, o método comparativo direto de dados de mercado pode apresentar dispersão elevada; nesse caso, a norma admite o uso de fatores de homogeneização para liquidez e condição de pagamento (item 8.2.2).
Ao aplicar o Método Evolutivo (NBR 14.653-2, seção 8.3) em loteamentos horizontais da região, recomenda-se atualizar o Custo Unitário Básico (CUB/SP) ou o INCC vigente para a data-base do laudo, segregando terreno e benfeitoria. Com a Selic no patamar atual, a taxa de desconto utilizada no Método da Renda (fluxo de caixa descontado para incorporações) deve refletir o custo de oportunidade real do capital próprio, geralmente calibrado com base na NTN-B de prazo equivalente ao ciclo do empreendimento, acrescida de prêmio de risco setorial — procedimento alinhado ao item 8.4 da mesma norma.
O avaliador deve registrar no campo de pressupostos e ressalvas do PTAM que os dados de velocidade de vendas apresentados pelo webinar referem-se a um período de instabilidade macroeconômica, limitando a extrapolação direta dos indicadores para cenários futuros, conforme exigência de transparência metodológica da NBR 14.653-1, item 9.1.