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A Emenda Constitucional nº 116/2022, promulgada em fevereiro daquele ano, acrescentou o §1º-A ao artigo 156 da Constituição Federal, estabelecendo balizas específicas para a incidência do IPTU sobre imóveis pertencentes a entidades religiosas dados em locação a terceiros. A discussão central — quem detém legitimidade para impugnar o lançamento do imposto nessa situação — chegou ao Superior Tribunal de Justiça e tem reflexos diretos em laudos de avaliação utilizados em ações de desapropriação, revisão de aluguel e partilha de bens que envolvam esse tipo de imóvel.
Contexto
Antes da EC 116/2022, a jurisprudência oscilava sobre se a imunidade religiosa prevista no art. 150, VI, "b", da CF se estendia a imóveis cujas receitas de locação revertessem às finalidades essenciais da entidade. O novo dispositivo constitucional não eliminou o debate — apenas deslocou o seu epicentro: agora a controvérsia recai sobre a legitimidade ativa para questionar o lançamento tributário, se da entidade proprietária, se do locatário (quando este assume o ônus contratual do imposto), ou de ambos em litisconsórcio facultativo.
Para o advogado atuante em inventários e partilhas, a questão é imediatamente prática: imóveis de congregações religiosas frequentemente integram massas hereditárias de fundadores, figuram como objeto de doações impugnadas ou são avaliados para fins de desapropriação indireta. Sem definição clara sobre a legitimidade do sujeito passivo e sobre quem pode contestar o IPTU lançado, o valor venal adotado pela municipalidade pode não ser impugnado a tempo, consolidando uma base de cálculo distorcida que contamina qualquer PTAM elaborado com apoio nesses dados fiscais.
Nas ações revisionais e renovatórias de locação, o problema é igualmente sensível: cláusula contratual que transfere o IPTU ao locatário não transfere automaticamente a legitimidade processual para discutir o lançamento. Se o locatário paga o tributo mas não pode impugná-lo, fica refém de um valor venal eventualmente superavaliado pelo fisco municipal — o que distorce a equação econômica do contrato e pode justificar pedido de revisão do aluguel com fundamento no desequilíbrio da base de cálculo.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) determina que o avaliador considere a tributação incidente como variável de comparabilidade ao aplicar o método comparativo direto de dados de mercado. Imóveis com imunidade tributária reconhecida — ou com imunidade controvertida — apresentam comportamento de mercado distinto dos imóveis tributados normalmente: o custo de ocupação do locatário é diferente, e isso se reflete no valor de locação compatível com cada situação. Ignorar esse fator produz homogeneização indevida da amostra e vicia o resultado do laudo.
Quando o método da renda é empregado (NBR 14.653-2, item 8.2.3), a incerteza sobre o IPTU — se será cobrado, a qual alíquota, e de quem — integra o espectro de risco do empreendimento. O avaliador deve registrar essa contingência fiscal de forma explícita no campo de ressalvas do laudo (NBR 14.653-1, item 9.2), indicando o cenário de tributação adotado como premissa e os impactos sobre o valor caso a premissa não se confirme. A omissão dessa ressalva expõe o laudo a impugnação técnica em juízo.
No método evolutivo — aplicável quando o imóvel religioso é comparado a terrenos e benfeitorias similares sem imunidade —, o fator de comercialização deve absorver parte do diferencial tributário. A NBR 14.653-2, item 8.3, admite a utilização de modelos de regressão para isolar variáveis, e a situação fiscal do imóvel pode ser tratada como variável dummy no modelo, desde que haja amostra suficiente de imóveis com e sem imunidade reconhecida na mesma região. Na prática, essa amostra raramente existe, o que reforça a necessidade de nota metodológica explícita.
O risco mais imediato para o operador do direito é a preclusão: laudos elaborados sem considerar a controvérsia tributária podem ser juntados aos autos sem qualquer ressalva e, após a homologação pericial, a discussão sobre o valor venal adotado como referência fica obstaculizada. A tese da legitimidade da entidade religiosa para impugnar o IPTU — ou a do locatário — precisa estar resolvida antes da elaboração do laudo, ou ao menos formalmente registrada como premissa controvertida.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Ao longo de mais de três décadas avaliando imóveis e, nos últimos vinte anos, acompanhando litígios como advogado, aprendi que tributação e avaliação são faces da mesma moeda — e que nenhuma das duas pode ser tratada isoladamente quando o imóvel tem natureza jurídica especial. A imunidade religiosa é um desses casos em que o enquadramento legal do bem altera estruturalmente seu valor de mercado.
Minha recomendação prática: antes de encomendar um PTAM que envolva imóvel de entidade religiosa dado em locação, resolva a questão da legitimidade tributária na petição inicial ou em medida preparatória. Um laudo tecnicamente irrepreochável construído sobre uma premissa fiscal controvertida e não declarada é um alvo fácil para a parte contrária — e um problema que nenhum dos quatro registros profissionais que carrego consegue resolver depois que a perícia é homologada.