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O Supremo Tribunal Federal voltou a se debruçar sobre uma das questões tributárias mais delicadas do setor de infraestrutura: a incidência — ou não — de IPTU sobre bens públicos cedidos a concessionárias privadas. A discussão, ainda em curso, tem potencial para redesenhar o tratamento fiscal de aeroportos, portos e rodovias explorados sob regime de concessão, com reflexos diretos na formação de valor desses ativos e, por consequência, nos laudos de avaliação que embasam desapropriações, renovatórias e perícias judiciais.
Contexto
Desde a aceleração do programa de concessões nos anos 1990, o Estado transferiu à iniciativa privada a exploração de ativos imobiliários de enorme relevância econômica. Essa delegação, porém, não resolve automaticamente a questão dominial: o imóvel permanece formalmente no patrimônio público, enquanto o concessionário assume a posse qualificada e aufere receita sobre ele. É exatamente nessa fissura — entre titularidade e fruição econômica — que reside o debate sobre a imunidade recíproca prevista no art. 150, VI, a, da Constituição Federal.
A imunidade recíproca foi concebida para impedir que um ente federativo utilize o tributo como instrumento de pressão sobre outro. Quando uma empresa privada ocupa o polo da fruição econômica, parte da doutrina e da jurisprudência entende que a ratio da norma deixa de ser atendida, tornando legítima a cobrança municipal do IPTU. Outra corrente sustenta que, mantida a titularidade pública, o bem não pode ser alcançado pelo imposto predial, independentemente de quem o explore. O STF, ao sinalizar posição sobre o tema, impõe ao mercado — e aos avaliadores — a necessidade de revisitar premissas de custo e renda utilizadas nesses ativos.
O impacto prático é imediato em pelo menos três frentes processuais: (i) ações de desapropriação de imóveis lindeiros ou integrantes de áreas concessionadas; (ii) perícias em ações renovatórias de contratos de concessão, nas quais o passivo tributário compõe o fluxo de caixa projetado; e (iii) inventários e partilhas que envolvam cotas de Fundos de Investimento em Infraestrutura (FI-Infra) ou participações societárias em concessionárias, onde o valor patrimonial do ativo subjacente é diretamente afetado pela contingência fiscal.
Análise técnica
Do ponto de vista da avaliação de imóveis, a NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais) determina que o avaliador identifique e quantifique todos os fatores que influenciam o valor do bem, incluindo encargos e ônus que recaiam sobre ele. A NBR 14.653-4, voltada especificamente a empreendimentos, detalha o método da renda como ferramenta central para bens cujo valor decorre da capacidade de geração de fluxo de caixa — exatamente o caso dos ativos de infraestrutura concessionada. Se o IPTU passa a incidir sobre esses imóveis, o efeito é duplo: redução do fluxo líquido projetado e alteração do fator de risco que compõe a taxa de desconto, pressionando o valor presente para baixo.
O método comparativo direto de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2, encontra limitações severas nesse segmento, dado o número restrito de transações comparáveis e a especificidade dos ativos. O método evolutivo — que reconstrói o valor pelo custo de reprodução menos depreciação, somado ao valor do terreno — pode ser empregado como verificação, mas também sofre influência da contingência tributária, pois o terreno concessionado pode ter seu valor de mercado deprimido pela incerteza sobre o regime fiscal aplicável.
Do prisma jurídico, a jurisprudência do STJ já havia estabelecido, em sede de recurso repetitivo, que a imunidade não se comunica ao particular que explora economicamente bem público com finalidade lucrativa — posição consolidada no Tema 385. O que o STF agora examina é se essa premissa suporta matizes quando a exploração ocorre no âmbito de concessão de serviço público essencial, onde a lucratividade é condicionada a obrigações de universalização e modicidade tarifária. A distinção é relevante: concessões de serviço público não se equiparam, teleologicamente, a arrendamentos comerciais comuns.
Para o advogado que atua em desapropriação ou em perícia de renovatória, o risco prático imediato é a contratação de laudo que não contemple o cenário de incidência do IPTU como passivo contingente. Laudos elaborados sem esse campo de sensibilidade podem ser questionados em sede de impugnação pericial, especialmente após uma eventual definição do STF em sentido favorável à tributação. Recomenda-se, portanto, que o termo de referência do laudo especifique expressamente o tratamento dado à contingência tributária e que o avaliador apresente dois cenários — com e sem incidência do IPTU — quando o imóvel estiver sujeito a regime de concessão.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Exercendo simultaneamente as quatro habilitações, consigo enxergar essa discussão por ângulos que um único registro não alcança. Como avaliador credenciado pelo CNAI, sei que a contingência tributária não é nota de rodapé: ela altera o valor do bem de forma mensurável e deve constar expressamente no corpo do laudo, com memória de cálculo e ressalva metodológica. Laudos omissos nesse ponto são vulneráveis a impugnação e podem comprometer acordos já em fase de homologação.
Como advogado, acompanho de perto o raciocínio do STF e percebo que a Corte tende a calibrar a resposta conforme a natureza da concessão — distinguindo serviços públicos essenciais de meras permissões de uso comercial. Enquanto o julgamento não se encerra, a prudência técnica exige que qualquer laudo afetando ativo concessionado traga cenários alternativos de valor, devidamente fundamentados na NBR 14.653-4 e na jurisprudência vigente do STJ sobre o Tema 385. Quem contrata laudo sem essa cautela assume um risco processual desnecessário.