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O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o condomínio que assume diretamente a conclusão de sua própria edificação — em substituição à incorporadora originalmente contratada — atua como tomador do serviço, e não como prestador, afastando, por consequência lógica, a hipótese de incidência do ISSQN. A decisão tem reflexo imediato sobre avaliações de imóveis em fase de construção envolvidos em partilhas, inventários e ações de desapropriação, pois altera a composição do passivo tributário a ser considerado no laudo pericial.
Contexto
A situação fática que motivou o julgamento é recorrente no mercado imobiliário brasileiro: incorporadoras em dificuldade financeira transferem — formal ou informalmente — a gestão das obras ao próprio condomínio já constituído. Os condôminos passam a contratar engenheiros, arquitetos e empreiteiras diretamente, gerindo o fluxo de recursos sem qualquer contraprestação a terceiros externos. Municípios, no entanto, vinham autuando esses condomínios com base na lista anexa da Lei Complementar 116/2003, por entenderem que a administração de contratos e mão de obra configuraria prestação de serviço tributável.
O entendimento agora sedimentado pelo STJ distingue com precisão o sujeito passivo da obrigação tributária: para que o ISSQN incida, é imprescindível que haja prestação onerosa de serviço em proveito de terceiro. O condomínio que conclui a própria obra age em benefício exclusivo dos seus próprios condôminos — não há alteridade na prestação, elemento essencial à tributação pelo ISS. A distinção é relevante em processos de inventário quando o bem partilhável é uma unidade em construção: a inexistência do débito de ISSQN eleva o valor líquido do ativo avaliado.
Em ações de divórcio e separação judicial, o mesmo raciocínio se aplica quando um dos cônjuges integra condomínio que atravessou esse tipo de transição. O laudo de avaliação que desconsiderar a ausência do passivo tributário municipal estará subestimando o valor real do bem — vício técnico com potencial de nulidade pericial, conforme o art. 473 do CPC.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) determina que o avaliador considere, na apuração do valor de mercado, todos os ônus e encargos reais ou contingentes que onerem o bem. Um auto de infração de ISSQN ainda não transitado em julgado constitui passivo contingente e deve ser refletido, com grau de risco devidamente explicitado, no campo de ressalvas do laudo — ou eliminado quando a jurisprudência já pacificou a inexigibilidade, como ocorre agora.
No método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.3), frequentemente adotado para imóveis em construção, o custo de reedição é apurado com base no CUB ou em orçamento analítico. Se o condomínio assumiu a obra e não há ISSQN incidente sobre essa gestão, o orçamento não deve incluir a provisão tributária municipal sobre a mão de obra administrada diretamente — erro que infla artificialmente o custo e, paradoxalmente, pode prejudicar o condômino-avaliando em partilhas ao elevar o valor bruto sem refletir a ausência do passivo correspondente.
No método comparativo direto de dados de mercado, o efeito é indireto, mas igualmente relevante: imóveis em condomínios que atravessaram esse tipo de autogestão tendem a carregar histórico de litígios municipais. A pesquisa de mercado deve filtrar essa variável, sob pena de homogeneização inadequada entre amostras com perfis de risco distintos. A NBR 14.653-1 (fundamentos gerais) exige que o avaliador identifique e trate atributos que influenciem a formação de valor — o passivo tributário contingente é, inequivocamente, um desses atributos.
Para o advogado que litiga em ação revisional de aluguel ou renovatória, o ponto de atenção é o impacto sobre o valor locativo: imóveis desonerados de contingências fiscais apresentam menor risco ao investidor, o que, pelo método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2.4), implica taxa de capitalização mais baixa e, portanto, valor locativo e venal superiores. Ignorar esse fator favorece a parte contrária na revisão.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há décadas na interface exata entre direito e engenharia de avaliações, e posso afirmar com clareza: a maioria dos laudos periciais juntados em processos envolvendo imóveis em construção não trata adequadamente os passivos tributários contingentes. Quando há auto de infração de ISSQN em aberto — situação comum nos condomínios que assumiram obras —, o perito frequentemente silencia sobre o tema, deixando a parte e o juiz sem elementos para quantificar o risco.
Com este precedente do STJ, o advogado passa a ter fundamento jurídico sólido para impugnar laudos que provisionem ISSQN sobre obras autogeridas pelo condomínio. Do lado da avaliação, o PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — que instrui petições iniciais ou contestações deve, agora, citar expressamente o entendimento do tribunal para justificar a exclusão dessa rubrica do passivo contingente. Registro isso não como opinião, mas como protocolo técnico exigível.