Lead
A Emenda Constitucional nº 132/2023 redesenhou a estrutura tributária incidente sobre operações imobiliárias no Brasil, com efeitos diretos sobre negócios jurídicos de compra, venda, dação em pagamento e adjudicação de bens imóveis. Para quem atua em processos de inventário, dissolução conjugal ou desapropriação, compreender o novo regime é condição de eficácia na defesa patrimonial do cliente — e qualquer laudo de avaliação produzido nesse contexto precisa ser revisitado à luz das novas incidências fiscais.
Contexto
A substituição de tributos como ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins por novas figuras tributárias unificadas afeta diretamente a composição do custo de transação em operações imobiliárias. No campo dos processos judiciais, isso repercute na apuração do valor de mercado de imóveis sujeitos à partilha, na fixação de valores em acordos de divórcio e na definição de justos preços em desapropriações — todas situações em que o PTAM (Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica) é peça central.
Processos de inventário e separação judicial frequentemente exigem avaliação de imóveis com base no chamado valor de mercado para compra e venda. Se os encargos tributários incidentes sobre esse tipo de transação se alteram de forma relevante, o valor líquido percebido pelo alienante — e, por consequência, o preço de equilíbrio praticado no mercado — também se modifica. Ignorar essa variável na coleta de dados de mercado é um erro metodológico com impacto direto na validade do laudo.
Da mesma forma, em ações revisionais de aluguel e renovatórias de locação comercial, a expectativa de rentabilidade do imóvel pode ser afetada pela nova carga tributária sobre as operações de aquisição, o que altera os parâmetros de capitalização utilizados no método da renda. Juízes e árbitros que se baseiam em PTAMs devem exigir que o avaliador esclareça qual cenário fiscal foi adotado como premissa.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especialmente, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) estabelecem que o valor de mercado deve refletir as condições vigentes na data de referência da avaliação, considerando os fatores que influenciam a formação de preços naquele segmento. A introdução de novos tributos sobre a cadeia de circulação de imóveis constitui fator exógeno relevante, devendo ser explicitamente mencionado no campo de premissas e ressalvas do laudo.
No método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado em avaliações residenciais e comerciais urbanas —, a homogeneização dos elementos amostrais exige que o avaliador verifique se os dados coletados são anteriores ou posteriores à vigência plena das novas regras fiscais. Amostras mistas, sem o devido ajuste temporal, comprometem a confiabilidade estatística do modelo de regressão ou da metodologia de tratamento por fatores (NBR 14.653-2, item 8.2).
Para imóveis de renda — shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos —, o método da renda (NBR 14.653-2, item 8.4) exige a projeção de fluxo de caixa descontado ou a capitalização direta da renda líquida. Qualquer alteração na tributação sobre a operação de compra do imóvel afeta a taxa de desconto praticada pelo mercado e, portanto, o valor de capitalização. O avaliador deve explicitar a taxa utilizada e sua fonte, sob pena de o laudo ser impugnado em sede de produção probatória (CPC/2015, art. 477 e ss.).
No contexto de desapropriações, o art. 12 do Decreto-Lei nº 3.365/1941 determina que a indenização deve corresponder ao justo preço do imóvel. A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que esse valor deve ser apurado com base nas condições de mercado na data do laudo, e não da imissão na posse. Se o mercado local ainda não absorveu plenamente os efeitos da nova tributação, o avaliador deve registrar essa limitação de forma expressa, protegendo o cliente — desapropriado ou ente expropriante — de contestações futuras.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo simultaneamente como arquiteto, corretor, advogado e avaliador há décadas, e raramente vi uma mudança legislativa com potencial tão silencioso de invalidar laudos já produzidos. O problema não está na intenção do novo sistema tributário — está na inércia dos profissionais que continuarão usando modelos de avaliação calibrados para uma realidade fiscal que já não existe.
Meu conselho objetivo: qualquer PTAM elaborado para processo judicial em curso, cujo imóvel avaliado seja objeto de compra e venda futura entre as partes, deve ter suas premissas fiscais revisadas antes de ser juntado aos autos. Não é excesso de cautela — é obrigação deontológica prevista no item 6.1 da NBR 14.653-1, que exige do avaliador a declaração das condições limitantes que possam afetar a validade das conclusões.