Cenário macroeconômico pressiona avaliações imobiliárias em 2026
Lead: No painel do ENACON 2026, promovido pelo SECOVI-SP, a economista e comentarista Thais Herédia apresentou uma radiografia do ambiente econômico brasileiro, destacando a tensão entre decisões de política fiscal e a racionalidade técnica dos mercados — com juros básicos persistindo em patamar de dois dígitos ao longo de 2025-2026.
Contexto de taxas e reflexo nos índices setoriais
| Indicador | Referência | Impacto na avaliação | |---|---|---| | Selic (meta) | ~13,75 % a.a. (ciclo atual) | Eleva taxa de desconto em laudos pelo método da renda | | INCC-DI (12 meses) | ~7,5 % (estimativa 2025) | Corrige orçamentos de obra e CUB-base no método evolutivo | | CUB médio Brasil | Atualizado mensalmente pelo SINDUSCON | Referência obrigatória na NBR 14.653-2, item 8.2 | | FipeZAP Venda (12 m) | ~6–8 % nas principais praças | Parâmetro de mercado para homogeneização de amostras |
> Valores ilustrativos para contextualização técnica; consulte as publicações mensais dos institutos para dados vigentes na data do laudo.
Análise técnica — Método da Renda e taxa de desconto
A NBR 14.653-1 e sua parte 2 (imóveis urbanos) estabelecem que, quando o avaliador utiliza o método da renda para determinar o valor de mercado, a taxa de desconto deve refletir o custo de oportunidade do capital no contexto econômico vigente. Com a Selic em dois dígitos, a taxa mínima de atratividade (TMA) aplicável aos fluxos de caixa de empreendimentos residenciais e comerciais eleva-se substancialmente, comprimindo o valor presente líquido calculado e, consequentemente, o valor do imóvel avaliando. O avaliador deve explicitar essa premissa na memória de cálculo do PTAM, conforme exige o item 9.2 da norma.
No método comparativo direto de dados de mercado — o mais utilizado para imóveis urbanos —, o cenário de juros elevados reduz a liquidez das amostras disponíveis, aumenta o intervalo entre oferta e transação efetiva e pode introduzir viés de seleção nas pesquisas de campo. A NBR 14.653-2 (seção 10) recomenda que o avaliador registre o grau de fundamentação das amostras e sinalize quando o mercado local apresenta baixa liquidez, ajustando o intervalo de confiança do resultado. Em laudos elaborados durante períodos de aperto monetário, o enquadramento no Grau I de precisão pode ser mais conservador e tecnicamente defensável.
Para laudos que envolvam o método evolutivo — usual em avaliações de glebas e projetos em construção —, o CUB atualizado pelo SINDUSCON e o INCC-DI servem como indexadores do custo direto de construção. A persistência de inflação nos insumos da construção civil, apontada no painel do ENACON 2026 como reflexo do desequilíbrio fiscal, reforça a necessidade de utilizar o CUB do mês imediatamente anterior à data de referência do laudo, evitando defasagens que comprometam a consistência do resultado final.