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A obrigatoriedade de designação de um Encarregado pelo Tratamento de Dados Pessoais — o chamado DPO (Data Protection Officer) — em condomínios residenciais, comerciais e estruturas patrimoniais como holdings familiares e Fundos de Investimento Imobiliário ganhou relevo interpretativo recente, pressionando síndicos, administradoras e gestores patrimoniais a revisar sua conformidade com a Lei nº 13.709/2018 (LGPD). O impacto direto recai sobre inventários, partilhas e avaliações periciais que dependem de dados cadastrais, financeiros e de acesso controlado custodiados por essas entidades.
Contexto
Condomínios edilícios — seja o residencial de alto padrão, seja o comercial corporativo — operam rotineiramente com volumosas bases de dados pessoais: cadastros de condôminos, inquilinos e visitantes, registros biométricos de portaria, imagens de câmeras de segurança, extratos de taxas condominiais e contratos de prestação de serviço. Cada um desses fluxos configura operação de tratamento nos termos do art. 5º, X, da LGPD, sujeitando o condomínio à condição de controlador de dados — e, portanto, ao regime de responsabilização civil e administrativa previsto nos arts. 42 a 45 da mesma lei.
No plano patrimonial, holdings familiares constituídas para gestão de imóveis e FIIs que administram carteiras de ativos reais enfrentam camada adicional de complexidade: além dos dados dos beneficiários e cotistas, tratam informações contratuais de locatários, avaliações patrimoniais periódicas e laudos técnicos que contêm dados sensíveis de propriedade. Em processos de inventário, divórcio litigioso ou ação revisional de aluguel, esses acervos tornam-se objeto de requisição judicial — e a ausência de governança de dados pode configurar embaraço à instrução processual, com consequências nas esferas cível e administrativa perante a ANPD.
A questão central debatida é: quando a designação formal do DPO deixa de ser facultativa e passa a ser juridicamente exigível? A LGPD, no art. 41, impõe a indicação do encarregado ao controlador, sem estabelecer critério expresso de porte. A ANPD, por sua vez, editou o Regulamento de Comunicação de Incidentes (Res. CD/ANPD nº 2/2022) e sinalizou, em guias orientativos, que microempresas e entidades de pequeno porte poderiam ser dispensadas — mas condomínios com centenas de unidades ou estruturas patrimoniais com múltiplos beneficiários dificilmente se enquadram nessa exceção.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a intersecção com a NBR 14.653-1:2019 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e com a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) é concreta: laudos de avaliação para fins judiciais — PTAM, laudos periciais em desapropriação ou em ações de usucapião — frequentemente demandam acesso a dados de rateio condominial, histórico de inadimplência e registros de benfeitorias realizadas por condôminos. Quando o condomínio não possui DPO nem política de atendimento a requisições de dados, o perito avaliador pode ter sua coleta de informações obstada, comprometendo o método comparativo direto de dados de mercado (item 8.2.1 da NBR 14.653-2) pela insuficiência amostral interna.
Na perspectiva do método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.4), aplicável a imóveis com benfeitorias significativas em condomínios edilícios de alto padrão, a ausência de registros organizados de obras e reformas — muitas vezes custodiados pela administradora sem protocolo de dados — fragiliza a composição do custo de reprodução das acessões. Em sede judicial, essa lacuna pode ser explorada pela parte contrária para questionar a confiabilidade do laudo.
Para holdings e estruturas patrimoniais familiares avaliadas sob o método da renda (NBR 14.653-1, item 8.3), o risco é ainda mais agudo: projeções de fluxo de caixa descontado dependem de séries históricas de recebíveis de aluguel e de índices de vacância custodiados pela gestora. Se esses dados não forem tratados com a rastreabilidade exigida pela LGPD, sua utilização como prova em ação de dissolução de sociedade patrimonial ou em partilha de bens pode ser contestada com fundamento na ilicitude da coleta (art. 11 c/c art. 46 da LGPD).
O risco prático imediato para o advogado que atua em inventário ou divórcio é a recusa fundamentada na LGPD por parte de condomínios e administradoras ao fornecer extratos, atas e cadastros solicitados via ofício ou carta precatória. A ausência de DPO e de canal formal de atendimento ao titular — exigido pelo art. 41, §2º, III, da LGPD — não elide a obrigação de fornecimento determinada judicialmente, mas cria contencioso incidental que atrasa a instrução. A estratégia recomendável é antecipar o pedido via tutela de evidência (art. 311, IV, CPC), instruída com demonstração da posse dos dados pela entidade.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há décadas na interface entre avaliação imobiliária e litígio judicial, e posso afirmar com precisão: a maior perda de tempo em processos de inventário e divórcio hoje não é a perícia em si — é a batalha para obter dados que condomínios e administradoras retêm sem critério, ora alegando sigilo, ora simplesmente por desorganização. A LGPD, paradoxalmente, pode ser usada tanto como escudo quanto como espada nesse jogo.
Minha recomendação objetiva: antes de protocolar o pedido de avaliação pericial em qualquer processo que envolva imóvel em condomínio, verifique se a entidade possui DPO registrado no portal da ANPD e se há política publicada de atendimento a requisições. Se não houver, já inclua no pedido inicial a cominação de astreintes para o caso de recusa no fornecimento de dados — e instrua o laudo com fontes alternativas do mercado aberto, declarando expressamente o fundamento da substituição metodológica conforme item 9.1 da NBR 14.653-1.