Mercado de Galpões Logísticos no Raio de 120 km de SP — 1T26
Lead: O Secovi-SP, em parceria com a CBRE, divulgou o levantamento trimestral referente ao 1º trimestre de 2026 sobre condomínios logísticos localizados em um raio de até 120 km da capital paulista. O relatório consolida indicadores de vacância, absorção líquida e valores de locação praticados no segmento de galpões de alto padrão (classe A e A+).
Indicadores de Referência — 1T26 (raio 120 km de SP)
| Indicador | 1T25 | 4T25 | 1T26 | Var. 12 meses | |---|---|---|---|---| | Taxa de Vacância (%) | — | — | — | — | | Absorção Líquida (m²) | — | — | — | — | | Preço Médio de Locação (R$/m²) | — | — | — | — | | Novo Estoque Entregue (m²) | — | — | — | — |
> Valores serão preenchidos conforme divulgação completa do relatório Secovi-SP/CBRE 1T26.
Análise Técnica — Aplicação na NBR 14.653
Para avaliações de galpões logísticos, a NBR 14.653-4 (Empreendimentos) orienta o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como abordagem preferencial quando houver amostra representativa. Os dados trimestrais do Secovi-SP/CBRE constituem fonte secundária qualificada para compor o universo amostral do laudo, sendo possível estratificar imóveis por classe construtiva (A, A+ e B), área bruta locável (ABL) e proximidade a eixos viários — variáveis que impactam diretamente o fator de homogeneização.
Quando a amostra de comparáveis for restrita — situação comum em mercados regionais fora do eixo Anhanguera/Bandeirantes —, a norma admite complementação pelo Método da Renda, capitalizando o aluguel de mercado obtido na pesquisa Secovi-SP/CBRE pela taxa de capitalização setorial. Nesse caso, o avaliador deve registrar explicitamente no laudo a fonte dos valores unitários de locação (R$/m²/mês) e o critério de escolha da taxa, conforme exigido pelo item 8.2.1 da NBR 14.653-1.
Como exemplo numérico aplicado: um galpão classe A com 10.000 m² de ABL, aluguel de mercado de R$ 28/m²/mês e taxa de capitalização de 8% a.a. resultaria em valor de mercado aproximado de R$ 42 milhões pelo Método da Renda — cifra que deve ser confrontada com a régua comparativa antes de ser lançada no PTAM. A atualização trimestral do relatório Secovi-SP/CBRE permite revisar os parâmetros de entrada a cada período, garantindo aderência temporal do laudo.