Multifamily no Brasil atinge 15 mil unidades geridas profissionalmente
Lead: O segmento de multifamily brasileiro contabiliza aproximadamente 15 mil unidades sob gestão profissional, conforme dados apresentados no painel A Evolução do Multifamily, realizado durante a 23ª Convenção Secovi-SP. O número ainda representa fração expressivamente menor que o mercado norte-americano, mas o ritmo de expansão consolida o produto como classe de ativo relevante para fins de avaliação mercadológica.
Panorama comparativo do segmento
| Indicador | Brasil (atual) | EUA (referência) | |---|---|---| | Unidades geridas profissionalmente | ~15.000 | >20.000.000 | | Estágio do mercado | Emergente/estruturação | Maduro | | Participação institucional | Crescente | Consolidada | | Modelo de precificação | Cap Rate + Renda Bruta | NOI / Cap Rate |
Análise técnica — aplicação NBR 14.653
Para avaliações de empreendimentos multifamily, a NBR 14.653-4 (imóveis rurais e empreendimentos) orienta o uso do Método da Capitalização da Renda, indicado quando o bem gera fluxo de caixa recorrente e mensurável. Na prática, o avaliador deve levantar a Renda Operacional Líquida (NOI) do empreendimento — receita de locação menos vacância, inadimplência e despesas operacionais — e aplicar uma taxa de capitalização (Cap Rate) compatível com o risco e a liquidez do ativo no mercado local.
Exemplo simplificado: um complexo multifamily com 200 unidades, aluguel médio de R$ 2.800/mês, vacância de 8% e despesas operacionais equivalentes a 25% da receita bruta gera NOI anual de aproximadamente R$ 3,69 milhões. Aplicando Cap Rate de 7% a.a. — referência inicial para ativos estabilizados em mercados secundários brasileiros — chega-se a valor de mercado indicativo de R$ 52,7 milhões (R$ 263.500 por unidade). A escolha do Cap Rate deve ser fundamentada em pesquisa de mercado com transações comparáveis, conforme exigência da norma.
Com o aumento do estoque gerido, cresce também a disponibilidade de dados de renda e vacância, o que melhora a robustez do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado como método auxiliar de verificação. Engenheiros e arquitetos avaliadores devem atentar para a homogeneização de atributos como localização, padrão construtivo, serviços incluídos (amenidades) e porte do empreendimento, variáveis que impactam diretamente o Cap Rate e, consequentemente, o valor final do laudo.