Multifamily ganha tração no mercado brasileiro
Lead: O segmento multifamily — edifícios residenciais construídos e operados institucionalmente para locação — foi apontado como uma lacuna estrutural no mercado imobiliário brasileiro durante encontro executivo promovido pela Vice-Presidência de Empreendedorismo e Inovação do Secovi-SP, realizado em 11 de agosto de 2025. A discussão evidenciou oportunidades de escala ainda inexploradas no país em comparação a mercados maduros como EUA e Europa.
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Comparativo: Multifamily Brasil × Mercados Maduros
| Indicador | Brasil (estimado) | EUA | Europa Ocidental | |---|---|---|---| | Participação institucional no aluguel residencial | < 5% | ~35% | ~20–30% | | Vacância média gerenciada | Alta (informal) | ~5–7% | ~3–6% | | Cap rate referência | 6–9% a.a. | 4–6% a.a. | 3–5% a.a. | | Maturidade do produto como ativo-renda | Inicial | Consolidada | Consolidada |
Fontes: Secovi-SP, NRI, INREV — referências aproximadas para fins comparativos.
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Análise técnica: avaliação de empreendimentos multifamily pela NBR 14.653
Para avaliar empreendimentos multifamily no contexto brasileiro, o avaliador deve recorrer prioritariamente à NBR 14.653-4 (empreendimentos), combinada com a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) quando houver necessidade de homogeneização de unidades individuais. O método mais adequado para esse tipo de ativo é o Método da Renda, na vertente de capitalização direta, conforme item 8.3 da norma, onde o valor do empreendimento é obtido pela relação:
> V = NOI / Cap Rate
onde NOI (Net Operating Income) corresponde à receita bruta potencial de locação, deduzidos vacância, inadimplência e despesas operacionais. Exemplo numérico simplificado: um edifício com 100 unidades, aluguel médio de R$ 3.500/mês, vacância de 8% e despesas operacionais equivalentes a 25% da receita efetiva resulta em NOI anual aproximado de R$ 2.898.000. Aplicando cap rate de 7% a.a., obtém-se valor indicativo de R$ 41,4 milhões.
Complementarmente, o Método Evolutivo (NBR 14.653-4, item 8.2) pode ser empregado para verificar a consistência do valor, somando custo de reprodução das benfeitorias — referenciado ao CUB/m² da categoria residencial multifamiliar divulgado pelo Sinduscon estadual — ao valor do terreno obtido por comparação direta. Essa abordagem dupla aumenta o grau de precisão e a robustez do laudo, especialmente em ativos com histórico de renda ainda em estabilização.