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O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais homologou, em sessão plenária de 14 de setembro, oito novos enunciados sumulares com eficácia vinculante — dois oriundos do Pleno e seis distribuídos entre as turmas da Câmara Superior de Recursos Fiscais. A partir da publicação oficial no Diário Oficial da União, esses enunciados consolidam posições que afetam diretamente a base de cálculo de tributos incidentes sobre transmissão e ganho de capital em imóveis, impactando inventários, divórcios com partilha de bens e desapropriações.
Contexto
Súmulas do Carf, ao adquirirem caráter vinculante, deixam de ser mera orientação interna e passam a vincular as delegacias de julgamento da Receita Federal em todo o território nacional. Para o advogado que atua em inventários e partilhas, isso significa que a avaliação do imóvel — base do ITCMD estadual e do GCAP federal — precisa ser tecnicamente blindada antes mesmo de qualquer autuação administrativa.
Processos de separação e divórcio com ativos imobiliários estão igualmente expostos: a Receita tem intensificado cruzamentos entre o valor declarado na escritura e o valor de mercado apurado em laudos técnicos. Enunciados sumulares que consolidem entendimentos sobre subavaliação ou sobre o momento de apuração do ganho de capital tornam o laudo pericial ainda mais estratégico — ele passa a ser a primeira linha de defesa antes do contencioso administrativo.
Na seara das desapropriações, o reflexo é igualmente relevante. Entes expropriantes frequentemente utilizam como referência avaliações internas alinhadas a valores venais defasados. Com posições sumuladas no Carf reforçando critérios de apuração de valor de mercado, o perito judicial e o assistente técnico do expropriado ganham mais argumentos para sustentar metodologia conforme a NBR 14.653.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) e, especificamente para imóveis urbanos, a NBR 14.653-2, estabelecem que o valor de mercado deve refletir o preço mais provável pelo qual o bem seria negociado em condições normais de mercado, entre partes independentes. Esse conceito é o mesmo que a jurisprudência do Carf tem utilizado para questionar avaliações que divergem significativamente das transações registradas em cartório.
O método comparativo direto de dados de mercado — exigido como prioritário pela NBR 14.653-2 para imóveis residenciais e comerciais urbanos — deve ser documentado com amostras homogeneizadas e tratamento estatístico adequado (regressão linear ou inferência). Laudos que utilizam apenas o método evolutivo (custo de reprodução + valor do terreno) sem justificativa técnica para a impossibilidade do método comparativo ficam vulneráveis a questionamentos tanto na esfera administrativa quanto judicial.
O método da renda, previsto na NBR 14.653-4 para imóveis que geram fluxo de caixa, é frequentemente negligenciado em perícias de inventário envolvendo imóveis comerciais locados. A omissão desse método, quando aplicável, pode resultar em subavaliação que atrai autuação fiscal — exatamente o tipo de situação que os novos enunciados do Carf tendem a consolidar como hipótese de arbitramento.
Do ponto de vista processual, o art. 464 do CPC exige que o laudo pericial seja fundamentado, com indicação do método adotado e das fontes de dados utilizadas. A convergência entre os critérios técnicos da ABNT e os entendimentos sumulados pelo Carf cria um padrão cruzado: laudos tecnicamente frágeis não apenas perdem no contencioso judicial, como também fundamentam autuações administrativas. O risco é duplo — e muitas vezes simultâneo quando há transmissão causa mortis ou onerosa sujeita à fiscalização federal e estadual ao mesmo tempo.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo na interseção entre avaliação técnica e contencioso desde antes de o Carf ter o perfil atual. O que vejo repetidamente é o advogado de inventário ou divórcio contratar o laudo apenas para cumprir uma formalidade processual — sem perceber que aquele documento será lido pela Receita Federal com lupa. Enunciados sumulares vinculantes aumentam essa pressão: eles uniformizam o critério pelo qual o auditor vai contestar o valor declarado.
Minha recomendação prática é encomendar o PTAM (Parecer Técnico em Avaliação Mercadológica) antes de lavrar qualquer escritura de inventário ou partilha, e não depois de receber a notificação fiscal. Com os quatro registros que possuo, consigo assinar o documento tanto como avaliador credenciado (CNAI) quanto como responsável técnico arquitetônico (CAU) e submetê-lo com suporte jurídico próprio (OAB) — eliminando a cadeia de intermediários que costuma fragmentar a responsabilidade técnica e enfraquecer a defesa.