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A Vara de Interesses Difusos e Imobiliários de São Luís proferiu decisão determinando que o município cumpra, dentro de dezoito meses, todas as etapas da Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social — a REURB-S — para a comunidade do Novo Angelim, com encerramento do procedimento junto ao 1º Registro de Imóveis local. A decisão demonstra que o Judiciário está disposto a substituir a inércia administrativa por ordem judicial direta, criando precedente com reflexos imediatos sobre a cadeia avaliativa e documental de imóveis irregulares em todo o país.
Contexto
A REURB-S, instituída pela Lei 13.465/2017, é o instrumento pelo qual núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda são levados ao registro imobiliário formal. O procedimento envolve levantamento planialtimétrico, elaboração de planta de parcelamento, projeto urbanístico de regularização e, ao final, o registro da CRF — Certidão de Regularização Fundiária — na matrícula individualizada de cada unidade. Quando o poder público não conclui esse ciclo, as unidades permanecem sem matrícula própria, inviabilizando financiamentos, transmissões causa mortis e partilhas judiciais.
Para o advogado que atua em inventários ou divórcios envolvendo imóveis nessa situação, a ausência de matrícula individual é o principal obstáculo à avaliação oficial. Sem número de matrícula ativo, qualquer laudo de avaliação fica ancorado exclusivamente em dados cadastrais municipais (IPTU, planta genérica de valores) e em amostras de mercado de glebas similares — metodologia que aumenta o intervalo de confiança e fragiliza a prova pericial. A decisão judicial ora comentada pressiona o município a sanar exatamente esse gargalo.
Processos de desapropriação na área periurbana de São Luís — e, por analogia, em qualquer município que figure como réu em ação similar — também são diretamente afetados. A indenização justa pelo bem expropriado pressupõe domínio formalmente constituído; enquanto a REURB-S não se encerra no registro, discute-se quem é o titular indenizável, o que gera litisconsórcio passivo complexo entre município, possuidores e, eventualmente, a União.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, imóveis abrangidos por REURB-S em andamento enquadram-se como bens com restrições jurídicas ao aproveitamento, categoria tratada pela NBR 14.653-1 (item 8.2) ao exigir que o avaliador identifique fatores que afetem o valor de mercado além dos atributos físicos. A irregularidade fundiária é uma dessas restrições e deve constar explicitamente no campo de premissas e ressalvas do laudo — omiti-la configura vício que pode ser explorado pela parte contrária em impugnação pericial.
Quando o método comparativo direto de dados de mercado — previsto na NBR 14.653-2 como método preferencial para imóveis urbanos — é aplicado a unidades em áreas de REURB-S, o avaliador enfrenta escassez de amostras com situação jurídica idêntica. A solução técnica correta é aplicar fator de liquidez reduzida, explicitando sua origem e magnitude no laudo, e separar duas hipóteses de valor: (a) valor as is, considerando a irregularidade atual; (b) valor prospectivo pós-regularização, útil quando a ação judicial já garantiu prazo certo para conclusão do registro — exatamente o que a decisão de São Luís faz ao fixar dezoito meses.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) ganha relevância nesse cenário: calcula-se o valor do terreno regularizado e deduz-se o custo e o risco de regularização ainda pendente. Quando há ordem judicial com prazo determinado, o risco de não conclusão do processo diminui substancialmente, o que reduz o desconto aplicável — argumento que pode ser usado tanto pela parte que deseja valorizar o bem (herdeiro que quer mais) quanto pelo expropriante que deseja limitar a indenização (município que, ironicamente, é também o obrigado a regularizar).
O risco prático mais relevante para o advogado é o seguinte: se o laudo for produzido antes da conclusão do registro e a regularização se encerrar durante o curso do processo judicial, a parte contrária poderá arguir desatualização da avaliação com base no art. 873 do CPC, requerendo nova perícia ou atualização do laudo — gerando custo e dilação. A recomendação técnica é inserir cláusula de revisão no laudo condicionada à conclusão da REURB-S, antecipando esse cenário.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Como avaliador credenciado com atuação simultânea em perícias judiciais e consultoria jurídica imobiliária, vejo nessa decisão um sinal inequívoco de que o Judiciário perdeu a paciência com a morosidade administrativa na regularização fundiária. O prazo de dezoito meses fixado por ordem judicial é mais curto do que o cronograma médio que os municípios costumam apresentar espontaneamente — e o descumprimento pode ensejar astreintes contra o ente público, o que cria pressão orçamentária real.
Para quem me consulta em ações de inventário ou partilha envolvendo imóveis em áreas de REURB-S, minha orientação prática tem sido documentar o estágio exato do procedimento administrativo antes de iniciar o laudo: há CRF emitida? Há matrícula individualizada aberta? Há ao menos planta aprovada pelo município? Cada etapa concluída reduz o fator de desconto aplicável ao valor e fortalece a prova pericial. A decisão de São Luís acrescenta um elemento novo a essa checklist: verificar se existe sentença judicial fixando prazo para conclusão — porque, se houver, o risco jurídico de não regularização passa a ser mensurável e incorporável ao laudo com fundamento objetivo.