Setor imobiliário e resiliência urbana: implicações para avaliações de imóveis
Lead: Durante a Convenção Secovi-SP, o painel Riscos Climáticos, Resiliência Urbana e a Função do Setor Imobiliário colocou em debate a responsabilidade das empresas do ramo na construção de cidades mais preparadas para eventos climáticos extremos — tema com impacto direto sobre metodologias de avaliação patrimonial.
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Fatores climáticos como variável de depreciação e risco
A NBR 14.653-2 (Avaliação de imóveis urbanos) prevê, no contexto do método comparativo direto de dados de mercado, a identificação de atributos que influenciam o valor do bem. Vulnerabilidades climáticas — como suscetibilidade a alagamentos, deslizamentos ou ilhas de calor — configuram-se como variáveis de depreciação funcional e ambiental que devem ser explicitadas no PTAM.
Para imóveis situados em zonas de risco mapeadas pelo Plano Diretor municipal ou por cartas geotécnicas do IPT/CPRM, o avaliador deve aplicar fatores de homogeneização específicos, reduzindo o valor unitário de referência conforme a classe de risco. A omissão desses fatores expõe o laudo a questionamentos quanto à conformidade com o item 8.2 da norma, que trata da fundamentação e grau de precisão.
Método evolutivo e o custo de resiliência
Em empreendimentos novos ou em projetos que incorporem soluções de infraestrutura verde (telhados verdes, reservatórios de detenção, pavimentos permeáveis), o método evolutivo — custo de reprodução mais valor do terreno — torna-se o mais adequado. Esses itens devem ser lançados como benfeitorias valorizantes, com CUB-SP ou SINAPI como referência de custo unitário, e podem justificar ágio sobre imóveis comparáveis sem tais atributos. O avaliador deve documentar, no memorial de cálculo, a fonte do custo unitário adotado e o coeficiente de aproveitamento da benfeitoria climática.
Cenário regulatório e tendência de mercado
A incorporação de critérios ESG às carteiras de fundos imobiliários (FIIs) e a crescente exigência de due diligence climática por parte de bancos financiadores sinalizam que laudos omissos quanto a riscos ambientais perderão aceitação junto a instituições financeiras. Engenheiros avaliadores e arquitetos que anteciparem a parametrização de variáveis climáticas em seus PTAMs estarão alinhados tanto à NBR 14.653 quanto às diretrizes do Banco Central para risco socioambiental (Resolução CMN 4.945/2021).