Mercado imobiliário aquecido: o que diz o Secovi-SP para 2026
Em entrevista publicada em 12 de setembro de 2026 pelo caderno Summit da Construção Civil do jornal A Tribuna, Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, apresentou projeções positivas para o setor imobiliário e destacou a taxa de juros como variável crítica para a manutenção do aquecimento da demanda habitacional.
Impacto dos juros na avaliação de imóveis (NBR 14.653)
Para engenheiros avaliadores e arquitetos que operam sob a NBR 14.653-2, a perspectiva de mercado aquecido com juros elevados exige atenção redobrada ao método comparativo direto de dados de mercado e, especialmente, à escolha da taxa de desconto no método da renda (NBR 14.653-2, item 8.2).
Quando os juros de financiamento pressionam a capacidade de compra, o valor de mercado de unidades residenciais pode sofrer deflação relativa mesmo em cenários de demanda aquecida. Na prática, um imóvel com renda locatícia mensal de R$ 3.500 avaliado com taxa de capitalização de 0,50% a.m. resulta em valor patrimonial de R$ 700.000; se a taxa de desconto for corrigida para 0,60% a.m. em resposta ao custo do crédito, o valor cai para aproximadamente R$ 583.333 — uma variação de –16,7% sem alteração física do bem.
| Cenário de Juros | Taxa de Capitalização (a.m.) | Renda Mensal (R$) | Valor pelo Método da Renda (R$) | Variação | |---|---|---|---|---| | Juros moderados | 0,50% | 3.500 | 700.000 | — | | Juros elevados | 0,60% | 3.500 | 583.333 | –16,7% | | Juros altos | 0,70% | 3.500 | 500.000 | –28,6% |
Aplicação prática no PTAM
Diante do cenário descrito pelo Secovi-SP, o laudo de avaliação (PTAM) deve registrar explicitamente a data de referência da avaliação e a fonte da taxa de desconto adotada — preferencialmente indexada ao custo médio do crédito imobiliário divulgado pelo Banco Central (BACEN/SGS) ou ao índice FIPE-ZAP de rentabilidade locatícia da praça analisada. A NBR 14.653-2 (item 7.3) exige que o avaliador justifique a taxa utilizada, o que se torna ainda mais relevante em períodos de volatilidade do crédito.
Em mercados aquecidos, recomenda-se ainda ampliar a amostra de dados do método comparativo para no mínimo 8 a 12 elementos (grau de fundamentação II, conforme Tabela 1 da norma), reduzindo o risco de viés em transações atípicas que possam inflar ou deflacionar artificialmente o valor do imóvel avaliando.