Self Storage em expansão: como avaliar esses ativos pela NBR 14.653
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O mercado brasileiro de self storage registra taxas médias de ocupação elevadas e trajetória de crescimento consistente, segundo levantamento divulgado pelo SECOVI-SP. O segmento consolida-se como alternativa de uso misto em empreendimentos urbanos, demandando metodologia avaliativa específica para laudos de avaliação de imóveis.
Panorama do Segmento
| Indicador | Situação Atual | |---|---| | Taxa média de ocupação | Aquecida / crescimento | | Fase do mercado | Expansão e consolidação | | Perfil do ativo | Uso especial / renda | | Fonte | SECOVI-SP |
Análise Técnica para Avaliação de Imóveis
Método aplicável pela NBR 14.653
Ativos de self storage enquadram-se como imóveis de uso especial com geração de renda, conforme a NBR 14.653-1 e, mais especificamente, a NBR 14.653-4 (empreendimentos). Para esses casos, o Método da Renda é o mais adequado, utilizando o fluxo de caixa descontado (FCD) ou a capitalização direta, a depender da maturidade operacional do empreendimento.
Na aplicação do FCD, o avaliador deve considerar: (a) taxa de ocupação projetada com base em dados de mercado local; (b) ticket médio por box (m²/mês); (c) despesas operacionais, vacância efetiva e taxa de desconto compatível com o risco do segmento. Exemplo ilustrativo: um módulo de 5 m² com receita bruta de R$ 350/mês, vacância de 10% e despesas operacionais equivalentes a 35% da receita líquida resulta em NOI mensal de aproximadamente R$ 204,75 — base para capitalização pelo método direto.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado pode ser empregado como método auxiliar quando houver amostra representativa de transações ou ofertas de galpões logísticos e empreendimentos similares na mesma praça, permitindo a homogeneização por fatores de uso e localização previstos na NBR 14.653-2. A crescente taxa de ocupação do segmento, apontada pelo SECOVI-SP, reforça a necessidade de atualização constante da base amostral, dado o dinamismo do mercado.