Segmento Senior Living ganha tração e desafia métodos avaliatórios
Lead: O Secovi-SP realizou a quarta edição do Senior Living Meeting, consolidando o debate sobre empreendimentos residenciais voltados à população acima de 60 anos — um nicho em acelerada expansão que demanda atenção específica nos laudos de avaliação imobiliária.
Por que este segmento impacta a avaliação de imóveis?
Empreendimentos Senior Living combinam características residenciais, de serviços e, em alguns casos, assistenciais. Essa sobreposição de usos impõe ao avaliador a necessidade de definir com precisão qual método avaliatório melhor reflete a realidade do ativo, conforme a NBR 14.653-2 (imóveis urbanos) e, quando houver componente de renda operacional, a NBR 14.653-4 (empreendimentos).
Análise técnica: qual método aplicar?
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é aplicável quando existir amostra homogênea de unidades similares na região. Contudo, dado que o mercado Senior Living ainda apresenta baixa liquidez comparativa no Brasil, o Método da Renda tende a ser mais robusto: capitaliza o fluxo operacional líquido (diárias, taxas de serviço, vacância estrutural) para obter o valor do empreendimento como um todo, distribuindo-o posteriormente por unidade autônoma.
Como exemplo numérico simplificado: um empreendimento com 80 unidades, taxa de ocupação projetada de 85% e receita líquida mensal de R$ 1.200.000,00, capitalizado a uma taxa de 10% a.a. pelo modelo de capitalização direta, resultaria em valor global de aproximadamente R$ 144.000.000,00 — ou R$ 1.800.000,00 por unidade. Essa abordagem deve ser documentada e justificada na memória de cálculo do PTAM, com indicação explícita do grau de fundamentação (preferencialmente Grau II ou III, conforme NBR 14.653-1, Tabela 1).
Atenção ao fator depreciação: unidades em empreendimentos Senior Living frequentemente incluem adaptações para acessibilidade (barras de apoio, rampas, automação assistiva). Tais benfeitorias podem incrementar o valor unitário, mas também restringem o universo de potenciais compradores, afetando a liquidez — variável que deve constar explicitamente no campo de ressalvas do laudo.