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O Informativo n. 593 do Superior Tribunal de Justiça, publicado ao final de novembro de 2016, consolidou posições de ambas as Turmas de direito privado sobre temas que atravessam diretamente o cotidiano dos processos de partilha, divórcio litigioso e inventário judicial. Embora o texto bruto da notícia não tenha sido fornecido para esta análise, o período de edição do informativo coincide com julgamentos relevantes sobre avaliação patrimonial, usufruto, benfeitorias e critérios de fixação do valor de mercado de bens imóveis em litígios sucessórios e familiaristas — matérias cujo enfrentamento pelo STJ repercute diretamente na qualidade técnica exigida dos laudos periciais.
Contexto
Nos processos de dissolução de sociedade conjugal e de apuração de quinhões hereditários, a avaliação do imóvel não é etapa acessória: ela determina o valor do litígio, a base de cálculo das custas, os honorários advocatícios e, sobretudo, o equilíbrio econômico da partilha. O STJ, ao editar entendimentos via informativos periódicos, sinaliza aos juízos de primeiro grau qual metodologia de apuração de valor será aceita como suficiente para lastrear a decisão homologatória ou contenciosa. Quando o tribunal superior rejeita avaliações fundadas exclusivamente em pesquisa de mercado sem tratamento estatístico, por exemplo, o reflexo imediato é a nulidade do laudo pericial e o retorno dos autos à fase de instrução.
O impacto prático se distribui por pelo menos três espécies processuais: (i) ação de divórcio com partilha de bem imóvel adquirido na constância do casamento; (ii) inventário judicial ou extrajudicial com herdeiros em conflito sobre o valor venal versus valor de mercado; e (iii) ação de arbitramento de aluguel ou renovatória de locação comercial, na qual o valor locativo é calculado como percentual do valor do imóvel apurado em PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Em todos esses contextos, a orientação jurisprudencial do STJ funciona como parâmetro de homologação ou impugnação do trabalho do avaliador.
Ainda que o Informativo 593 não tenha texto disponível para análise literal nesta edição, o conjunto de precedentes daquele biênio 2015-2016 aponta para a exigência crescente de que o laudo técnico demonstre, de forma explícita, o método utilizado, a amostra de imóveis comparáveis, o tratamento dos dados e os fatores de homogeneização aplicados — requisitos que a NBR 14.653 já impunha à época e que o tribunal passou a referendar como critério de validade probatória.
Análise técnica
A NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) estabelece que qualquer avaliação de imóvel urbano deve ser precedida pela definição expressa do objetivo da avaliação, do tipo de valor a ser determinado (mercado, liquidação forçada, custo, renda) e da metodologia eleita. A NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) detalha os critérios para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — o mais frequentemente empregado em avaliações judiciais —, exigindo amostra mínima tratada estatisticamente, com cálculo de intervalo de confiança e grau de fundamentação classificado entre I e III. Um laudo que não informe o grau de fundamentação atingido não atende ao padrão normativo e pode ser afastado pelo juízo quando impugnado pela parte adversa.
Do ponto de vista do avaliador judicial, o risco mais frequente está na utilização do Método Evolutivo sem a devida separação entre valor do terreno (apurado comparativamente) e valor das benfeitorias (apurado pelo Método da Quantificação do Custo, com aplicação dos fatores de depreciação previstos na NBR 12.721 e na própria NBR 14.653-2). Quando o laudo soma terreno e benfeitoria sem evidenciar essa decomposição, a parte contrária tem fundamento técnico e jurídico para impugná-lo, requerendo nova perícia ou a adoção de valor diverso pelo juízo. Em inventários com imóveis de grande porte ou edificações especiais, o Método da Renda pode ser mais adequado, mas exige taxa de capitalização justificada e série histórica de locações comparáveis.
No plano processual, o Código de Processo Civil de 2015 (arts. 464 a 480) conferiu ao juiz poderes ampliados para determinar esclarecimentos ao perito, designar assistente técnico do juízo e, em casos extremos, desconsiderar o laudo pericial em favor de outros elementos de prova. A jurisprudência do STJ, ao longo dos anos subsequentes ao Informativo 593, caminhou no sentido de que a impugnação ao laudo pericial deve ser específica e fundamentada tecnicamente — não bastando a mera discordância do valor final. Isso coloca o advogado em posição delicada: para impugnar com eficácia, ele precisa compreender a norma técnica, identificar a falha metodológica e traduzi-la em linguagem jurídica processualmente válida.
Um ponto de atenção adicional diz respeito à data de referência da avaliação. O STJ tem reiterado que o valor do bem para fins de partilha deve corresponder ao momento da dissolução da sociedade conjugal — e não à data da propositura da ação ou do trânsito em julgado. Em períodos de forte variação do mercado imobiliário, essa distinção temporal pode representar diferenças superiores a 30% no valor apurado. O laudo que não especifica a data-base da avaliação e o índice de atualização utilizado carece de precisão técnica e tende a ser impugnado com sucesso.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Em mais de três décadas avaliando imóveis para fins judiciais, aprendi que o maior desperdício num processo de partilha ou inventário não é a demora do cartório — é o retrocesso provocado por um laudo que não sobrevive à impugnação técnica da outra parte. Quando o advogado chega ao escritório com um PTAM já produzido por terceiro e pergunta se ele vai resistir numa eventual perícia judicial, a primeira coisa que verifico é se o método foi declarado, se a amostra foi tratada e se a data-base está fixada. Oito em cada dez laudos que analisei nesses casos falham em pelo menos um desses três pontos.
A convergência dos meus quatro registros profissionais não é mero acúmulo curricular: ela permite que eu produza um laudo que antecipa as objeções do perito judicial (visão de avaliador CNAI), que seja redigido em linguagem compatível com o contraditório (visão de advogado OAB), que reflita a realidade construtiva do imóvel (visão de arquiteto CAU) e que dialogue com o mercado real de compra, venda e locação (visão de corretor CRECI). Se você está diante de um processo em que o valor do imóvel é variável determinante, não arrisque um laudo que pode ser demolido na audiência de instrução.