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A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiço consolidou entendimento de que a mera notificação eletrônica do devedor fiduciante é insuficiente para conferir validade ao leilão extrajudicial, mantendo acórdão da relatora que já havia anulado o certame. A decisão reafirma que o credor fiduciário deve produzir prova robusta e inequívoca de que o devedor tomou ciência efetiva do evento, sob pena de nulidade do ato expropriatório — com reflexos imediatos em processos de execução hipotecária, inventários com imóveis gravados e partilhas em divórcio litigioso.
Contexto
A alienação fiduciária de imóveis, disciplinada pela Lei 9.514/1997, confere ao credor o direito de promover leilão extrajudicial após consolidação da propriedade em seu nome. O procedimento, conduzido perante o cartório de registro de imóveis, exige notificação do devedor nos termos dos arts. 26 e 27 daquele diploma legal. O ponto de atrito jurídico está na qualidade desta notificação: se o instrumento eletrônico — e-mail, SMS ou portal digital — supre ou não a exigência de intimação pessoal prevista na lei e reiterada pela jurisprudência do próprio STJ.
A decisão ora analisada tem alcance prático imediato para além das execuções bancárias. Em inventários onde o de cujus deixa imóvel objeto de alienação fiduciária com parcelas em atraso, o espólio assume a posição do fiduciante; qualquer leilão consumado sem a regular notificação dos herdeiros pode ser questionado como nulo, suspendendo partilhas e gerando passivo para os credores. Em divórcios, o bem fiduciário integra o patrimônio do casal até a consolidação definitiva da propriedade pelo credor — e vícios no procedimento de leilão contaminarão a meação.
Além disso, em ações revisionais de contratos imobiliários, a validade ou invalidade do leilão já realizado é frequentemente suscitada como questão prejudicial. A decisão do STJ oferece fundamento expresso para postulações de nulidade, inclusive em sede de tutela de urgência, desde que demonstrado que o devedor não foi pessoalmente notificado ou que a prova de ciência apresentada pelo credor é meramente formal.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a nulidade do leilão tem consequência direta sobre o valor de referência do bem. Quando o leilão é anulado e o imóvel retorna à posse do fiduciante, reinicia-se o debate sobre qual base de cálculo deve orientar eventual indenização por benfeitorias ou sobre o quantum a ser considerado para fins de partilha. A NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos) exige que o laudo de avaliação identifique a situação jurídica do bem na data de referência — e um imóvel com leilão anulado judicialmente apresenta restrição de liquidez que o método comparativo direto de dados de mercado deve refletir por meio de fator de homogeneização específico, sob pena de superavaliação.
O método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.3) pode ser exigido quando o imóvel sofreu benfeitorias após a consolidação irregular da propriedade pelo credor. Neste cenário, o avaliador precisa separar o valor do terreno, o custo das acessões e o estado de depreciação, para que o juízo possa determinar com precisão o que pertence a cada parte. Ignorar esta decomposição é erro técnico grave que pode ensejar impugnação ao laudo pericial.
No plano processual, a decisão do STJ dialoga com o art. 626 do CPC/2015, que trata da nulidade de hasta pública por vício de intimação, e com a Súmula 375 do STJ, que impõe ônus ao credor de demonstrar que o devedor estava ciente da constrição. A prova eletrônica isolada — sem confirmação de leitura auditável, sem AR digital com assinatura do destinatário ou equivalente —, não satisfaz o standard probatório exigido. Para o advogado que atua na defesa do fiduciante, o caminho é requerer, desde a impugnação ao cumprimento de sentença ou em ação autônoma, a juntada do inteiro teor da notificação, do respectivo aviso de recebimento e dos logs de acesso ao sistema, confrontando-os com a data do leilão.
Riscos práticos adicionais: (i) o credor que já alienou o imóvel a terceiro após leilão nulo enfrenta demanda de perdas e danos e de desfazimento do negócio, com potencial de atingir o adquirente de boa-fé; (ii) o registrador que averbou a consolidação sem exigir prova de intimação pode responder administrativamente perante o CNJ; (iii) laudos de avaliação produzidos para financiamento do bem adquirido em leilão nulo poderão ser questionados retroativamente, expondo o avaliador a processo no CNAI.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Acompanho esse litígio estrutural entre a celeridade da alienação fiduciária e as garantias do devido processo desde os primeiros anos de vigência da Lei 9.514. O que o STJ reitera aqui não é novidade doutrinária — é confirmação de que o modelo extrajudicial de retomada de imóvel exige rigor procedimental idêntico ao judicial. Quem minimiza a notificação pessoal está construindo um passivo jurídico que, eventualmente, desemboca em ação anulatória com liminar de reintegração.
Para os colegas que militam em inventários e divórcios: sempre solicitem certidão atualizada da matrícula com histórico de averbações e verifiquem se há cláusula fiduciária registrada. Se houver leilão consumado no curso do inventário ou antes da partilha homologada, investiguem o procedimento notificatório antes de homologar qualquer acordo — uma nulidade latente nesse ponto pode ser suscitada pelo Ministério Público ou por herdeiro preterido, com efeitos devastadores sobre a segurança jurídica da partilha.