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O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o falecimento do promitente comprador não provoca a extinção do direito sobre o imóvel objeto do contrato — ao contrário, opera a transmissão imediata desse direito ao espólio e, em seguida, aos herdeiros, pela incidência automática do princípio da saisine. A decisão repercute diretamente em processos de inventário, partilha e regularização de imóveis adquiridos por contrato particular sem escritura lavrada.
Contexto
Na prática forense, é frequente a situação em que o comprador firma uma promessa de compra e venda — muitas vezes sem registro — e falece antes de lavrar a escritura definitiva ou de receber as chaves. Sem o correto enquadramento jurídico, cartórios rejeitam registros, vendedores tentam rescindir contratos e herdeiros ficam sem acesso ao bem. O STJ, ao aplicar o art. 1.784 do Código Civil, deixa claro que o direito pessoal decorrente do contrato integra o acervo hereditário desde o instante do óbito, independentemente de formalização posterior.
Os processos mais afetados são os inventários em que o de cujus figurava como compromissário comprador com posse consolidada mas sem escritura. Também incidem diretamente nas ações de adjudicação compulsória movidas pelo espólio, nas partilhas que envolvem imóveis financiados ainda em amortização e nos casos de separação em que um dos cônjuges falece no curso do processo de divórcio antes da transferência do bem.
Além disso, o entendimento tem peso nas ações revisionais de contrato de compra e venda com cláusula de extinção automática por morte — cláusulas que, à luz da saisine e da função social do contrato (art. 421 CC), tendem a ser reputadas abusivas quando aplicadas a imóveis destinados à moradia da família.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a confirmação de que o direito ao imóvel integra o acervo hereditário desde o óbito tem consequência direta sobre a data-base do laudo de avaliação solicitado em inventário. Pela NBR 14.653-1 (item 8.2), o valor de referência deve corresponder à data efetiva da avaliação, salvo determinação judicial em sentido contrário — e em inventários com longa tramitação, a defasagem entre a data do óbito e a data do laudo pode gerar distorções relevantes que precisam ser explicitadas no relatório.
Quanto ao método aplicável, imóveis objeto de promessa de compra e venda sem registro — situação típica nesses casos — demandam atenção ao fator de liquidez. A NBR 14.653-2 orienta que o método comparativo direto de dados de mercado é preferencial para imóveis urbanos residenciais, mas exige amostra representativa com padronização estatística. Quando o imóvel está em loteamento irregular ou condomínio sem habite-se, o avaliador deve registrar a restrição de comercialização e seu impacto no valor, sob pena de laudo tecnicamente deficiente e vulnerável a impugnação.
Na perspectiva processual, a representação do espólio na ação de adjudicação compulsória exige inventariante regularmente nomeado ou, na ausência de inventário aberto, autorização judicial específica. Herdeiros isolados não têm legitimidade ativa individual para propor a adjudicação sem a abertura do inventário, o que cria uma dependência procedimental que o advogado de inventário precisa antecipar. A demora na abertura do inventário, nesses casos, pode colocar o imóvel em risco de rescisão unilateral por parte do vendedor se houver inadimplemento das parcelas vincendas — risco que precisa ser mapeado já na fase de habilitação.
Jurisprudencialmente, o entendimento do STJ é coerente com precedentes anteriores que reconhecem a sub-rogação dos herdeiros na posição contratual do falecido, admitindo inclusive a cumulação de ação de inventário com pedido de adjudicação compulsória quando o bem constitui o único ativo relevante do espólio. O risco de desconstituição do contrato por cláusula resolutiva expressa continua a existir se as parcelas ficarem em aberto durante o luto e a tramitação cartorária — e esse é o ponto prático mais crítico para o advogado que recebe o caso logo após o óbito.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Como avaliador credenciado CNAI e advogado com atuação em laudos periciais para inventário, vejo este precedente como um freio necessário contra a prática — ainda comum — de vendedores que tentam aproveitar o falecimento do comprador para rescindir contratos vantajosos para o espólio. A saisine não é novidade no ordenamento, mas sua aplicação explícita pelo STJ ao direito contratual imobiliário consolida uma linha argumentativa que fortalece a posição dos herdeiros na mesa de negociação e no balcão do cartório.
Do ponto de vista técnico-avaliatório, o advogado que instrui o inventário com um laudo de avaliação adequado — metodologia clara, data-base justificada, ressalvas sobre regularidade documental — evita impugnações da Fazenda Estadual no cálculo do ITCMD e reduz a margem de contestação da contraparte em eventuais ações de adjudicação. Laudo mal feito não é só problema do avaliador: é passivo do inventário.