Lead
A 1ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, sob proposta do ministro relator Paulo Sérgio Domingues, abriu em setembro de 2015 um precedente potencialmente transformador para as ações indenizatórias movidas pelos antigos ocupantes do Pinheirinho, em São José dos Campos/SP. O julgamento foi suspenso por vista regimental, mas o vetor já está posto: a metodologia de quantificação do dano pode ser revisitada, afetando diretamente a forma como laudos de avaliação são produzidos e aceitos nessas demandas.
Contexto
O caso Pinheirinho envolve uma das maiores operações de reintegração de posse da história recente do Estado de São Paulo — milhares de famílias removidas de área privada, com posterior discussão judicial sobre o quantum indenizatório devido pelo Município e pelo Estado. A Justiça paulista vinha adotando critérios heterogêneos de avaliação: alguns juízos fixavam valores com base em benfeitorias edificadas; outros computavam apenas a perda de posse sem considerar o valor de uso consolidado. Essa assimetria gerou um contencioso em massa com laudos periciais incompatíveis entre si.
O que o STJ analisa, em essência, é qual parâmetro deve orientar o juízo de liquidação: o valor de mercado do imóvel na data da desocupação forçada, o custo de reposição das edificações ou alguma metodologia híbrida que contemple também o dano extrapatrimonial coletivo. A resposta definirá o roteiro dos peritos judiciais em todas as ações ainda em tramitação — e serve de baliza para qualquer inventário ou partilha que envolva imóveis em situação possessória análoga.
Processualmente, a suspensão por pedido de vista suspende o prazo para as partes, mas não impede que advogados que atuam em causas correlatas já antecipem a tese vencedora nos memoriais e laudos que estão produzindo agora. Quem aguardar o trânsito em julgado para adaptar a petição inicial ou o laudo pericial ficará em desvantagem técnica.
Análise técnica
Do ponto de vista avaliatório, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) estabelece que o valor de mercado deve refletir as condições vigentes na data de referência da avaliação, considerando o estado do bem naquele momento — e não uma projeção retroativa idealizada. Quando se trata de edificações erigidas em área de ocupação irregular, a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos) exige que o avaliador declare expressamente as restrições jurídicas incidentes sobre o terreno, pois elas comprimem o valor de mercado de forma objetiva e mensurável.
O método comparativo direto de dados de mercado — preferencial segundo a norma — esbarra, nesse tipo de litígio, na ausência de transações similares na região de referência durante o período da ocupação. O laudo que ignore essa limitação e apresente homogeneização estatística sem o devido tratamento de outliers será vulnerável a impugnação. A alternativa tecnicamente defensável é o método evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.2.2): apura-se separadamente o valor do terreno — ainda que com restrições de domínio — e o custo de reprodução das benfeitorias depreciado pelo estado de conservação real, obtendo-se um valor patrimonial auditável.
No método da renda, aplicável quando o ocupante exercia atividade econômica no local, a capitalização deve ser feita com taxa de desconto compatível com o risco do ativo informal — taxas de mercado para imóveis regularizados distorceriam o resultado para cima, gerando um enriquecimento sem causa que o STJ certamente rechaçará. O advogado que instrui a ação com laudo calcado em taxa de desconto inadequada oferece ao réu um alvo fácil de perícia-contrária.
O risco prático mais imediato é a desconsideração judicial de laudos elaborados sem parametrização normativa explícita. Tribunais estaduais têm cassado decisões de liquidação justamente pela ausência de fundamentação metodológica no laudo pericial — e o STJ, ao fixar o critério no caso Pinheirinho, pode elevar esse padrão de exigência para o âmbito nacional, vinculando instâncias inferiores pela sistemática dos recursos repetitivos ou da tese jurídica firmada por maioria.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Acompanho casos de desapropriação indireta e reintegração litigiosa há mais de duas décadas, e o padrão se repete: o laudo pericial é o elo mais fraco da cadeia processual quando o avaliador não tem formação jurídica — e a petição é o elo mais fraco quando o advogado não conhece avaliação de bens. O caso Pinheirinho expõe exatamente essa fratura.
Minha recomendação prática para quem patrocina ações análogas: encomende o laudo com metodologia dupla — comparativo e evolutivo — e exija que o perito declare expressamente qual norma NBR ampara cada escolha metodológica. Isso blindará o laudo contra impugnação e já antecipará o padrão que o STJ provavelmente consolidará neste julgamento.