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O Superior Tribunal de Justiça avança na consolidação do Tema Repetitivo 1.339, que discute a distribuição dos ônus gerados pela ambiguidade normativa produzida pelo próprio Estado. A tese em formação interessa diretamente a processos de inventário, ações de revisão contratual e avaliações judiciais de imóveis, pois toca no princípio da segurança jurídica como limitador da retroatividade de interpretações desfavoráveis ao contribuinte e ao avaliando.
Contexto
A controvérsia central gira em torno da seguinte pergunta: quando o Poder Público edita norma de conteúdo dúbio ou interpretação instável, pode transferir ao particular as consequências financeiras dessa obscuridade? A resposta do STJ, ainda em construção, projeta efeitos para além da seara estritamente fiscal. Em perícias judiciais de avaliação imobiliária, é recorrente o argumento de que o valor de mercado do bem sofreu depreciação ou apreciação artificial em razão de insegurança regulatória — e esse nexo causal precisará, a partir dessa tese, ser demonstrado com maior rigor técnico.
Nos processos de inventário e dissolução de sociedade conjugal, o valor atribuído a imóveis em zonas de incerteza normativa — áreas em processo de regularização fundiária, terrenos com restrições ambientais contestadas judicialmente, imóveis afetados por planos diretores em litígio — torna-se objeto de disputa entre herdeiros e cônjuges. A consolidação do Tema 1.339 pode fornecer fundamento para que o avaliador judicial justifique, no laudo, o fator de risco embutido no valor de mercado, tornando a metodologia mais transparente e defensável em audiência.
Em desapropriações e ações revisionais de aluguel, o argumento da incerteza criada pelo Estado já era utilizado informalmente para calibrar o valor da indenização justa ou do aluguel de mercado. Com a uniformização da tese repetitiva, esse raciocínio ganha respaldo jurisprudencial explícito, permitindo que petições e laudos o citem com maior precisão.
Análise técnica
Do ponto de vista da engenharia de avaliações, a NBR 14.653-1 (Avaliação de Bens — Procedimentos Gerais) já prevê, no item relativo aos fatores de comercialização, que o avaliador deve considerar atributos extrínsecos ao imóvel, incluindo o ambiente jurídico e regulatório que afeta sua liquidez. A NBR 14.653-2, ao disciplinar avaliações de imóveis urbanos, exige que o método comparativo direto de dados de mercado utilize amostras homogêneas; quando o entorno normativo é instável, a homogeneização torna-se metodologicamente mais delicada, pois parte das variações de preço observadas nas amostras pode decorrer de percepção de risco jurídico e não de atributos físicos do bem.
O método evolutivo, frequentemente adotado em avaliações de glebas ou imóveis com benfeitorias relevantes, também é sensível à tese do STJ: o fator de comercialização — que pondera a diferença entre o custo de reprodução e o valor de mercado — absorve parte do prêmio ou desconto atribuído pelo mercado à incerteza regulatória. Um laudo que ignore esse componente pode ser impugnado por insuficiência de fundamentação, nos termos do art. 473 do CPC, que exige do assistente técnico e do perito a explicitação dos critérios, métodos e fontes de informação utilizados.
Pelo método da renda, aplicado em avaliações para ações renovatórias de locação comercial ou para apuração de fundo de comércio, a taxa de desconto utilizada na capitalização dos fluxos futuros deve refletir o risco sistêmico do ativo. Imóveis inseridos em contextos de insegurança normativa apresentam maior volatilidade nos rendimentos esperados, justificando taxas de desconto mais elevadas. A não observância desse ajuste pode levar o laudo a superestimar o valor do bem, com consequências patrimoniais relevantes para as partes.
Do ponto de vista processual, a tese em formação reforça o cabimento de embargos de declaração e de recurso especial fundados em violação ao princípio da proteção à confiança legítima — desdobramento do art. 927, § 3.º, do CPC e do art. 23 da LINDB —, sempre que a Fazenda Pública pretender aplicar retroativamente interpretação que agrave a situação do contribuinte sem modulação de efeitos. Advogados de inventário e de ações revisionais devem monitorar o andamento do julgamento para identificar o momento em que a tese se tornar vinculante e incorporá-la às petições de forma tempestiva.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Atuo há mais de três décadas no cruzamento entre avaliação técnica e litígio judicial, e posso afirmar com experiência de campo: o maior fator de impugnação de laudos periciais não é a metodologia em si, mas a ausência de justificativa explícita para os fatores de risco embutidos no valor final. O Tema 1.339 do STJ, ao discutir a responsabilidade do Estado pela incerteza normativa que ele próprio gera, oferece ao avaliador judicial um argumento jurídico robusto para fundamentar ajustes que antes ficavam restritos ao campo técnico.
Minha recomendação prática: antes de finalizar qualquer laudo em processo que envolva imóvel sujeito a controvérsia regulatória — seja tributária, ambiental ou urbanística —, inclua seção específica de análise de risco jurídico extrínseco, com referência à NBR 14.653-1 e, quando cabível, à jurisprudência do STJ sobre segurança jurídica. Isso não apenas fortalece o laudo contra impugnações técnicas, mas demonstra ao juízo que o perito compreende a dimensão jurídica da valoração, algo que diferencia um trabalho pericial de qualidade de um simples exercício matemático.