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Em decisão proferida ao final de agosto deste ano, o Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a anulação de alterações pontuais introduzidas na revisão mais recente do mapa de zoneamento do Município de São Paulo. A declaração não fulminou a lei de zoneamento em sua integralidade — tampouco reconheceu inconstitucionalidade do diploma base —, mas cassou ajustes específicos que o Poder Executivo municipal havia incorporado para suprir lacunas normativas identificadas na vigência anterior. O impacto direto: laudos de avaliação elaborados com referência a parâmetros urbanísticos que dependam dessas zonas afetadas precisarão ser revistos, sob pena de fundamentação técnica deficiente em processos judiciais.
Contexto
A parcela territorial atingida pela decisão representa menos de três décimos por cento da área urbana paulistana — número que, à primeira leitura, parece irrisório. Para o perito judicial ou o assistente técnico que atua em ações de desapropriação, renovatória de locação comercial ou inventário com imóveis na capital, entretanto, o recorte geográfico pouco importa: o que interessa é se o imóvel objeto do laudo está ou não inserido nas zonas cujos coeficientes de aproveitamento e parâmetros de uso foram alcançados pela anulação. Não verificar esse enquadramento antes de fixar o valor de mercado configura falha metodológica grave, passível de impugnação pela parte contrária.
O tipo de processo mais diretamente afetado é aquele em que o potencial construtivo do terreno compõe variável relevante na formação do valor — situação típica de desapropriações por utilidade pública, ações revisionais de aluguel comercial com renovação compulsória (Lei nº 8.245/1991, art. 72) e partilhas em que o bem imóvel responde por parcela significativa do monte-mor. Em todos esses casos, o zoneamento vigente à data de referência da avaliação é dado normativo indispensável, e sua alteração judicial retroativa cria zona cinzenta sobre qual disciplina urbanística deve ser considerada.
A Prefeitura de São Paulo, por meio de sua Secretaria competente, já sinalizou que os ajustes anulados haviam sido introduzidos para corrigir omissões do texto anterior, sugerindo que a situação de vazio normativo nas zonas impactadas deverá ser endereçada por nova deliberação legislativa ou executiva. Enquanto isso não ocorre, o avaliador trabalha num ambiente de incerteza regulatória que a NBR 14.653 denomina, em seu léxico, de "fator de restrição normativa" — elemento que deve ser explicitado no laudo e quantificado sempre que mensurável.
Análise técnica
A NBR 14.653-2 (Avaliação de Imóveis Urbanos), em seu item 8.2.1, exige que o laudo identifique e descreva as características legais do imóvel, incluindo o zoneamento aplicável e os índices urbanísticos incidentes. Quando a situação normativa está sub judice ou foi objeto de pronunciamento judicial ainda não transitado em julgado, a boa prática é apresentar dois cenários de valor: um considerando os parâmetros anulados como se nunca houvessem vigorado, e outro adotando os índices da legislação remanescente. Essa abordagem protege o laudo de ser descartado em caso de reforma ou de manutenção da decisão em grau recursal.
Do ponto de vista metodológico, avaliações de terrenos urbanos inseridos nas zonas afetadas costumam recorrer ao método comparativo direto de dados de mercado (NBR 14.653-2, item 11.1) combinado com o método evolutivo (item 11.3) quando se pretende segregar o valor do terreno do valor das benfeitorias. O método evolutivo, em particular, exige a determinação do coeficiente de aproveitamento máximo para calcular o "fator de comercialização" — e é exatamente esse coeficiente que a decisão do TJ-SP coloca em xeque nas parcelas territoriais atingidas. Laudos que fixaram valor de terreno a partir de potencial construtivo hoje contestado judicialmente precisam de adendo explicativo.
No campo das desapropriações, o risco é ainda mais agudo: a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a indenização deve refletir o valor de mercado na data do ato expropriatório, levando em conta o uso efetivo e o potencial juridicamente possível do imóvel. Se o potencial juridicamente possível estava ancorado em norma de zoneamento posteriormente anulada, o expropriado pode tentar sustentar que o valor fixado é irreal — o que abre caminho para complementação de indenização ou embargos ao cumprimento de sentença. Por outro lado, o Poder Público expropriante pode argumentar que a anulação retroage e que o potencial construtivo deve ser recalculado com os parâmetros anteriores, reduzindo o montante devido.
O método da renda (NBR 14.653-1, item 9.5) ganha relevância nas renovatórias comerciais: o valor locativo justo de imóvel em zona de uso misto ou corredor comercial é sensível ao gabarito permitido, pois empreendimentos vizinhos com maior adensamento pressionam o mercado de locação de forma distinta daqueles inseridos em áreas de baixo coeficiente. Uma zona anulada que retorna a parâmetro restritivo anterior pode deprimir o valor locativo de referência utilizado pelo perito — argumento que os locatários certamente explorarão nas contestações.
📌 Por Maneco Gomes — CAU 1987 / CRECI 2002 / OAB / CNAI
Quatro décadas de prática ensinaram que toda instabilidade normativa urbanística produz, no mínimo, dois mercados paralelos: o dos vendedores que precificam o imóvel conforme o potencial questionado, e o dos compradores que exigem desconto pela insegurança jurídica. O perito judicial que ignora esse dualismo e entrega um número único sem qualquer ressalva está entregando munição para impugnação.
Minha recomendação objetiva: antes de emitir qualquer PTAM ou laudo judicial envolvendo imóvel na capital paulista, consulte a matrícula e o SIPRE para identificar a zona de uso, cruze com o perímetro exato das zonas afetadas pela decisão do TJ-SP e registre expressamente no laudo a situação normativa pendente. Se o processo não comportar dois cenários, adote o critério mais conservador e justifique a escolha — o juiz e as partes merecem transparência sobre o grau de certeza técnica da avaliação.