Setor debate HIS e licenciamento digital em São Paulo
Lead: Em 1º de julho, a Vice-Presidência de Habitação Econômica do Secovi-SP e o Comitê de Habitação Popular do SindusCon-SP realizaram reunião híbrida com representantes do mercado imobiliário e entidades parceiras para discutir avanços na habitação de interesse social (HIS) e a digitalização de processos junto à Prefeitura de São Paulo.
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Contexto normativo para avaliação de HIS
Empreendimentos enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) seguem parâmetros urbanísticos e construtivos específicos definidos pelo Plano Diretor Estratégico do Município (PDE-SP, Lei 16.050/2014) e pelo PDE revisado via PL em tramitação. Para o avaliador, esses parâmetros impactam diretamente o método de avaliação a ser adotado conforme a NBR 14.653-2 (Imóveis Urbanos).
Análise técnica — métodos NBR aplicáveis
Na avaliação de unidades HIS, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o procedimento padrão (NBR 14.653-2, item 8.2), desde que exista amostra representativa. A ausência de transações abertas em segmentos subsidiados pode exigir migração para o Método Evolutivo (NBR 14.653-2, item 8.4), no qual o valor do terreno é estimado separadamente e somado ao custo de reprodução das benfeitorias — deduzido o fator de depreciação. Nesse contexto, o CUB/m² do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP) é a referência normativa para o custo unitário básico, devendo ser atualizado pelo índice vigente no mês do laudo.
A digitalização dos processos de licenciamento sinalizada na reunião tende a agilizar a obtenção de documentos como Alvará de Execução, AVCB e certidões de matrícula — insumos obrigatórios na instrução do PTAM conforme a NBR 14.653-1 (Procedimentos Gerais, item 9.2). Avaliadores devem atentar para a rastreabilidade digital dos documentos aceitos pela Prefeitura, garantindo conformidade na juntada de anexos ao laudo.
Impacto prático no PTAM
Com a eventual aprovação de novos parâmetros de HIS em São Paulo, coeficientes de aproveitamento (CA) e gabaritos de altura poderão ser revisados, alterando o potencial construtivo do terreno e, consequentemente, o valor de referência adotado no laudo. Engenheiros e arquitetos avaliadores devem monitorar as atualizações do PDE e dos decretos municipais regulamentadores, incorporando eventuais mudanças normativas na fundamentação do item "Caracterização do imóvel avaliando" exigido pela NBR 14.653-2.